情報弱者は退場!?不動産投資を始める前に初心者が知るべき知識

クズ物件を押し売りされたら怖い。

知識が乏しいばかりに、「買ってはいけない物件」を購入し、後から取り返しがつかなくなる状況は避けたいですよね？

不動産投資に興味があり、属性も悪くない、貯蓄もそこそこある。

不動産投資を始める条件は揃っているものの、何から手を付けてよいかわからずに困っている貴方。

この記事を読めば、不動産投資を始める為に必要な知識が学べます。

読み進めていく中で、「自分には向いてない」と思う方は不動産投資はお勧めしません。

不動産投資は土地と建物、もしくは建物を購入する。安くて数百万から物によっては数億円と購入には多額の資金を要します。

運用に失敗した場合、確実に人生設計が狂うパワーを秘めた投資です。

• 空室が出続けて、自らの資産から赤字補填する。
• 売ってもローンを完済出来ず資産が資産が減る。

投資故に資産減少の危険性はありますが、絶対に避けたい。

間違った購入を避ける為にも、予備知識を入れてから不動産会社に提案してもらいましょう。

実際に物件を購入している現役の不動産投資家から生の情報を仕入れたいという貴方に向けた記事です。

アパート経営6年目の現役大家である私らくだが「ここは必ずおさえとけ！」という知識を網羅しました。

不動産投資は事業、貴方は経営者

企業のホームページはコレを書いていないサイトが多すぎる！

企業サイトは、貴方が不動産投資を始めたい！と思わせる内容にとなっています。

理由は自社サイトに興味を持ってもらうためですね。

不動産投資を始めたい人の中には、

• 物件管理は全て管理会社に丸投げ
• 不労所得である家賃収入を受け取るだけ

と考えていませんか？

お恥ずかしながら、私らくだも同じ事を思って不動産を購入しました。私の不動産の運用タイプは公開します。

都市圏での新築アパート投資です。

不動産投資は物件を買って人に部屋に住んでもらい、家賃収入を得ます。

自動でお金が入るキャッシュマシーンではありません。賃貸物件を経営する為、随所に判断を迫られます。

「管理業務は管理会社に任せるから安心」と考えているなら大きな間違い。

管理会社は物件の管理業務を行ってくれますが、最終判断を下すのはオーナーである貴方です。

表現は悪いですが、管理会社は貴方の手足として動いてくれますが、頭である貴方が判断しないと管理会社も動くことは出来ません。

例えば長期間空室が出れば家賃を下げる、粗大ゴミが放置されてれば撤去する等、様々な対応と判断を迫られます。

放ったらかしでお金が入ってくると思ったら大間違い。

株式投資のように時期が来れば自動で配当がもらえる類の投資ではなく、貴方という経営者が舵を切る事業です。

不動産は事業、(賃貸)経営と捉えましょう。

不動産投資で得られる収益

大きく分けて２つあります。

1. 部屋を入居希望者に貸し出して得る家賃収入(インカムゲイン)
2. 物件売却時の売却益(キャピタルゲイン)

家賃収入

空室が無い限りは毎月一定額の家賃収入を得ることが出来ます。

入居者から得た家賃から管理会社への管理費、ローン返済額など維持コストを引いた額が貴方の口座に入金される。

家賃収入は建物が古くなると、空室リスクや家賃下落により、収入が減る傾向があります。

売却益

建物を売却する際に、残債よりも高く売却出来た際に利益を得る事が出来る。

売却益を狙い、将来的に土地価格が値上がりしそうな土地の建物を購入する不動産投資方法もある。

残債とは、ローン返済中の返済していない借入金の残額のこと。 残債金額を「ローン残高」ともいう。

不動産投資対象

不動産投資と言えば、建物が主となりますが、投資対象は多岐に及びます。

更には立地(都市圏/地方）や新築/中古など、様々な条件を組み合わせて、運用タイプを決めます。

不動産投資を通じて将来どうなりたいかを考える

私が都市圏の新築アパートを1棟丸ごと購入して、不動産投資を始めた理由。

2016年はサラリーマンの新築アパート投資が流行っており、企業のＣＭがキッカケで投資を決意しました。

融資も今より厳しくなく、フルローンで投資が出来るというポイントが魅力でした。

事前に入念な調査など全くせずに、不動産会社に言われるまま購入。

都市圏は、人が集まるから空室が出にくいだろうという、安易な考え。

何の戦略も無く、無計画に、「儲かりそう」という気持ちだけで不動産投資の世界に飛び込みました。

今思えば本当に恐ろしいです。

貴方は不動産投資を通じて将来どうなりたいのか、投資の目的や目標を明確にし、始めるべきです。

情報収集が大事

不動産投資を始めるにあたって、勉強することや情報収集が重要。

勉強していく中で、自分に出来そうな投資対象が見つかります。

例えば、忙しいサラリーマンであれば、利回りは低いが、あまり手間のかからない新築物件で投資を始める。

時間に余裕があるなら、築古戸建を購入し、手間と時間を掛けて改装し、高利回りで貸し出す。

不動産投資を知れば知るほど自分に向いている投資が見つかります。

知識が身に付けば、明確な目標も設定出来ます。不動産会社に変な物件や土地を掴まされるリスクも減らせます。

購入前に学ぶべき４項目

購入前に学んでおくと、保有してから売却まで役立つ知識です。

1. 土地価格
2. 利回り
3. 賃貸借契約
4. 税金の知識

土地価格

土地価格は５つの評価方法が存在する。その評価方法の事を一物五価といいます。

過去から現在において、土地が値上がりしているのか、それとも値下がりしているのか、将来の売る際の資産性に関わる指標です。

不動産投資は買って終わりではなく、売却(出口戦略）まで見据えて購入を検討するべきです。

一物五価を知れば、検討している不動産が投資適格かどうかを判断出来るようになります。

利回り

表面利回りと実利回りがある。表面利回りは地域や建物タイプなど、条件で変わります。周辺の建物と比較することが大事。

表面利回りが良くても、極端に維持費が高い場合は実利回りと表面利回りが大きくかい離します。

利回りが低すぎると、家賃収入をローン返済に回せなくなり、経営が苦しくなります。

適切な利回りで、ある程度の空室に耐えられる運用が出来るか見て下さい。

表面利回りは維持コストを反映させていない満室時の利回りです。

重要なのは実利回り。維持コストを反映させた数値は必ず把握しましょう。

賃貸借契約書

物件管理を管理会社に委託する場合、必ず管理会社とオーナー間で、賃貸借契約書を取り交わします。

契約期間や解約違約金、業務範囲など、管理業務に関わる全項目に対しルールが取り決められている書類です。

契約書を取り交わす際は不利な内容になっていないか、事前に確認して下さい。

仮に納得出来ない、もしくは後々不利になる内容が盛り込まれていたら、両者で納得出来るよう条件交渉をしましょう。

契約書に判子を押印してしまった後は契約内容を変更出来ません。契約書は読み込む癖をつけましょう。

内容が分かりずらければ、その場で何度も質問する。それでも理解出来なければ持ち帰る位が良いと思います。

税金の知識

不動産は事業として認められている為、確定申告が必要です。経費を上手く計上出来るかが、経営者の腕の見せ所。

多少、面倒でも勉強しておいて損はありません。

税金の知識は資金を手元に残し、安定経営する上で必要不可欠。購入前にある程度のレベルまで習得してください。

焦らずに確定申告に臨めます。

６つのメリット

収益物件を持つ事で得られるメリットとリスク(デメリット)を解説します。

良い面と悪い面を知る事で、本当に自分が不動産投資をしたいのか考えるキッカケになります。

情報収集や勉強せずに「なんとなく儲かりそう」で不動産投資に手を出さないで下さい。

優良物件に出会えれば、資産形成が加速します。そうでない物件で運用を始めると貴方の資産がみるみる無くなります。

①レバレッジ効果

不動産は金融機関(銀行、信用金庫など)から担保として価値を認められており、融資してもらえます。

自己資金の数倍~数十倍の投資が出来るので、上手く活用すれば資産形成の速度が早くなります。

②安定性

家賃から維持管理費を差し引いた手残りが、貴方の収入です。

収入源が家賃なので、一斉退去が無い限り、月の収入が0円はありえません。安定した収入が見込めます。

火災や地震、水災なども火災保険の加入でカバー可能です。

家賃滞納も保証会社をつけるなど、リスクに対して対策が確立されており、安定性があります。

加えて、土地に価値が付いており、株などのペーパーアセットのように1夜にして紙屑になりません。

安定性がある投資と言えますね。

③インフレ対策

不動産は実物資産なので、インフレが起きた際はモノである土地/建物産の価格も上がります。

ただし、世間のインフレ率がそのまま物件価格に反映されることは無い。価格は需要と供給で決まります。

家賃収入も周りの物件との兼ね合いで決まります。周辺の賃貸物件の家賃に合わせ、価格設定出来ます。

④外注化出来る

管理業務を管理会社に外注出来ます。専業大家で、管理も全て自分が行えば収益性は高まりますが、多忙です。

管理業務の一例

1. 清掃
2. 設備保全
3. クレーム対応
4. 家賃回収
5. 空室時の原状回復工事
6. 客付け
7. それぞれの業者とのやりとり

管理業務は多岐に渡ります。

1棟ならまだしも、棟数が増えた場合は１人では時間が足りません。

空室が出た際に元の状態に戻さなければ、募集を掛けれません。一人でこなすとなると、機会損失が発生し、収益性が悪くなります。

「餅は餅屋」。管理業務は管理会社に任せる事を強く推奨します。

業務を外注化出来メリットを活かし、浮いた時間を別の事に当ます。時間を買うと認識しましょう。

貴方が本業を持ったサラリーマンであれば、業務委託して時間を節約しましょう。

ただし、管理会社が何をしているのか、中身を知る努力は怠らない下さい。

⑤経費が使える

事業として認められているので、事業に関係があれば経費計上出来ます。節税効果があると言われる所以です。

実際に節税出来るかどうかは工夫次第であるため、経費に出来る項目や割合は把握しておきましょう。

⑥資格が不要

資格不要です。らくだも何も持たずに始めました。

ただし、購入、アパート経営、売却時に必要な知識は習得しておきましょう。勉強不足は不利益を被る原因になります。

めんどくさがらず勉強しましょう

６大リスク(デメリット）

投資する限り、避けれないリスクです。

覚悟を持って臨みましょう。

①流動性が低い

株、債券、投資信託の様に直ぐに売り買いできません。購入に至る手続きも煩雑です。

売却は3ヶ月以上かかることもあります。計画的に売る準備に取り組みましょう。

高値売却を目指すと１年単位の期間を要します。

②手間がかかる

株式投資のように買って放置というわけにはいかない。経営者として判断を迫られます。

管理業務を外注化できますが、最終決定権は貴方です。

③まとまった資金が必要

頭金として物件価格の1割もしくは2割程度、収めなければならない。不動産投資を始めるなら資金を貯めましょう。

購入後も突発的な費用が多いため、１棟あたり最低でも500万、出来れば1000万は貯蓄して、臨む事べきです。

経営資金を厚くしないと、出費に耐えられず、泣く泣く安値で手放すハメになります。

最悪なのは売却額がローン返済額を下回り、売ればマイナスが確定すること。

購入するにも持った後にも手元資金は絶対に必要です。

④空室や家賃下落の可能性

収益は賃貸需要に依存しているため、空室や家賃下落による収入の減少があります。

ローンを組んで購入しているなら、家賃収入が減ると返済額を賄いきれなくなる恐れもあります。

そうならない為にも、賃貸需要がある土地や建物を選びましょう。

⑤災害（火災や地震）

自然災害による建物の破損や焼失など実物資産故のリスクがあります。

火災保険である程度カバーが出来ます。

⑥入居者の事故、事件

失踪による家賃滞納、自殺による事故物件になる可能性もあります。

いずれも確率は低いですが、起こってしまうと賃貸物件にとっては致命傷。

家賃保証会社を付けることで、入居希望者の審査を行い起こる確率を下げる努力をします。

まとめ

購入前に知っておいた方がいいことを書きました。

私が今からアパート経営を始めるなら、事前に知っておきたい内容です。

実際に、ネットで情報収集しようにも大家が書いた記事は皆無です。この記事が貴方のお役に立てれば嬉しいです。

不動産投資は資金と属性さえ良ければ、誰でも始められる投資です。

しかし、購入してから売却までに知るべき知識を知らないまま経営を続けていると、多くの場面で不利益を被ります。

不動産投資において、知識は最強の武器であり盾。

あなたの身を守り、数年後には1000万以上の売却益が手に入る力を持った投資です。

将来の為に蓄財しようとするならば、不動産投資は１つの最適解になるでしょう。

不動産投資で成功＝「利益が残せた」が全て。

知識無くして、成功はありえません。手間を惜しまず、取り組みましょう。

勉強は未来への先行投資

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