こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「持つ」力を育てる記事
管理委託契約書で確認するべき箇所
契約前に「必ず」確認
- 契約書を読む大切さ
- 管理会社が大体有利
- 知らないと大家不利
- 業務委託契約を控えている
- 契約書の中身が不明
- 管理会社を見直す
記事の思い
らくだがこの記事を書こうと思ったのは
良く見もせず契約書にサインをしたから
関連記事→言われるがまま アパート購入時の失敗4選
現在売却活動中なのですが
高く売りたい場合は
現在の管理会社よりも新たな管理会社に変更した方が
実利回りが高くなるので管理会社変更を検討しています
恥ずかしながら
その際にしっかりと初めて管理委託契約書の中身を読みました
オーナーにあるまじき行為
管理会社に有利な条件の多いこと多いこと
管理会社に確認すると
事実ということで
解約料として約100万
途中解約になるので家賃満額の2ヶ月分＋事務手数料など諸々の費用が必要です。
高い・・・
なんとかならん？
契約なんでどうすることも出来ず・・・
契約時にもっと確認しておけば違った結果になったかもしれません
約条件をもっと緩めるとか、契約時に話しをするだけでだいぶ変わったと思います
売却する際に今の管理会社で問題なく売却出来るならよいのですが
らくだのようにある程度の期間を見て
高く売る場合は管理会社を変えるという方法をとることもあり
足かせにならないか確認が必要
売却を考えている人とこれから契約を控えている人には是非見て頂きたいです
各社でフォーマットは違うけども内容は大体は同じ
見るべき箇所7選
もちろん全部目を通した方がいいけど
「ここは押さえておこう」
というポイントに絞ったよ。
契約期間
管理会社によってまちまち
解約料は更新月に解約するのが一番安い
東京は10年契約なので途中解約扱い、MAXで解約料が必要
共益費
どんな項目が請求されるか確認
思わぬ費用が入っている時は理由を聞く
管理業務の範囲
管理をお任せする範囲
業務外対応は確認必須。有事に焦らない
特に生活トラブル系の対応の確認はしておく
退去に伴うリフォーム工事の請負
管理会社は自社のお抱え業者を使いたがる
業者縛りがあると選択の自由度が下がる
本気でコストを下げたいなら
大家が見つけてきた業者を使うのも1つの手
費用負担
費用発生した際の責任区分
事前に把握しておくと気持ちもお金も焦らない
意外と「これは大家が払うの？」という項目もある
家賃滞納補償
管理会社によって補償範囲や期間がまちまち
手厚い補償があれば家賃の損失リスクが下がる
家賃滞納は数年に1度あるイメージ
特約事項
しれっと重要な事を書いている
管理会社の特色が一番出る項目
疑問点があれば納得するまで聞く
まとめ
- 解約料は更新月に解約するのが一番安い
- 思わぬ費用が入っている時は理由を聞こう
- 業務外の対応は確認必須。有事に焦らない
- 業者縛りがあると選択の自由度が下がる
- 事前に把握しておくと気持ちもお金も焦らない
- 手厚い補償があれば家賃の損失リスクが下がる
- 管理会社の特色が一番出る項目
基本的には契約時に説明を受けている
「はず！！」
契約書にも自分の判子を押しているしお互いに合意はしている
のですが・・・
正直、物件を購入する前は書類の山がわんさかあって
１つ１つをじっくり確認する余裕は無い！
初めての契約ならなおさら
らくだと同じ失敗をしない為にも管理委託契約書はぜったいじっくり中身を確認して
納得した上で契約しよう
管理委託契約書の内容が原因で
管理会社と不仲になっても
得をしないし
良い関係でいるためにも内容は理解すること
契約書はよく確認する
それでは
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