こんにちはらくだです
今日は新築アパート購入時の失敗その２を書きます
言われるがまま
相手の言われるがままに進めることは日常の生活においてもダメです
特にお金が絡んだ交渉事なんかは
相手よりも自分の条件の方が有利になるように、どうしたら上手く運べるかを考えていますよね？
今回は不動産購入時に管理会社と契約を結ぶ際に必要な管理委託契約書についてです
管理委託契約書へのサイン
1棟目のアパート購入時に営業担当から諸々の書類の説明があり、その中に管理委託契約書もあった
のできっちりと説明を受けて判子も押しました
営業担当は恐らく、一通り内容について読み上げて丁寧に説明してくれたんやろうけど
色々な書類があるなかで事務的に判子を押してたし、購入して興奮していたのか
あまり内容を覚えてないんだよね・・・（すいません、僕が完全に悪いです）
しかも、当時あまり不動産についてあまり勉強していないもんだから中身の理解をしていなかった
（すいません、僕が完全に悪いです）2回目
予想以上に購入してからの書類のやり取り多いです
工事のことやら、保険のことやら、ローンの事やら
色々と書類の取り交わしして、判子を押す作業を延々繰り返していきます
今、なんの書類に判子押しているかわからなくなるくらい多いイメージ
１つ１つ理解している人っているのかな？
僕は不勉強だったので書類の中身の10％も理解していなかった
記憶にあるのはローン総額と入ってくる家賃額くらいしか覚えていない
管理委託契約書を見返して
管理委託契約書の話に戻ると
購入から6年後になり、初めて管理委託契約書に目を通した
理由は数年後の出口戦略（売却）を練るにあたり、売却をお願いする候補の不動産仲介業者さんに内容を確認して欲しいと言われたからです
まさかの、人に言われやっとこさ内容を確認するという状態・・・
ちなみに、6年目になぜ売却活動を意識し始めたかというと、不動産を売却するにあたり購入から5年は売却時に掛かる税率が約40％でそれ以降は約20％になるからです
いわゆる短期譲渡所得と長期譲渡所得というやつですね
細かい話は割愛しますが、平たくいうと5年目以降に物件を売ると売却益にかかる税率が少なくなりますよ
ということです（3000万以上の物件を売る場合の話です）
詳しく知りたい方は「国税庁 譲渡所得」で検索すると出てきます
手残りの金額を少しでも残したいのであれば税率が低い方が残りやすいですよね？
なので不動産を売却する時はよっぽど売り急いでいない場合は5年目以降に売却活動始める
不動産オーナーが多いんじゃないでしょうか
とういわけで所有から5年が経過したので以降の売却活動に向けて仲介して頂ける業者さんを自分で探していた時に管理委託契約書の内容を把握しなければならなくなりました
理由は管理コストの内容、コスト、解約手数料の把握です
管理会社からどんな内訳で毎月管理に必要な請求がきているのか、それはそれぞれいくらなのか、契約している管理会社との契約期間は？また途中解約した場合の手数料はいくらか？などです
物件売却時に今お願いしている管理会社にそのまま管理を引き継げればあまり問題にならないのですが
購入希望者の中には物件購入後に自分で見つけてきた管理会社に変えてたいと考えていらっしゃる方もいるそうで、その際に仲介会社さんが内容を把握していないと交渉がスムーズにいかないからとのこと
ここで初めて内容を把握しなければとなったわけです
目を通してみると
契約期間が10年間となっており、裏表ありのA3用紙のみの契約書
ボリューム自体は少な目ではあったが相手側にめちゃめちゃ有利な内容+解約時の手数料が馬鹿高過ぎて言葉を失う
解約には約100万近く必要と書いていた
管理会社にもよると思うがお願いしている管理会社は高めでした
解約手数料が物件売却時の縛りにもなるのでホンマにしてやられた！
というよりは
あまり理解していなかった自分のバカさ加減に呆れた
内容は確認しましょう
契約書、特にずっと効力のある管理委託契約書はしっかりと読んで理解して、不利な条件を改められるならその場で色々注文したほうがいいです
言われるがまま契約するのが一番良くない
相手が応じてくれるかはわからないが、軽く見られることも防げるだろうし、管理会社との交渉事なんて管理をお願いしている限りはこれからたくさんあるから
当たり前ですが、しっかりと確認して理解すること本当に大事です
残り2棟の契約書も確認しなきゃ
明日はその３「仕事辞めた」を書きます
それでは
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