こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う」力を育てる記事
収益不動産が
資産形成の足かせに
ならないよう
やっておくべき行動
負動産にならならない為に
入念な準備が必要
- 購入前にやることを知りたい
- 勢いで買おうとしている
- 失敗から学びたい
覚えておいて欲しい事↓↓↓
富動産：持てば資産が増え、売れば利益が出る
負動産：持てば資産が減り、売れば赤字が出る
後悔しないために
前回記事と対になる内容
良い行動と悪い行動の両方を知り
物事を多面的に見ることで
対策の引き出しが増える
アパート経営を始めた頃は
新築効果で
退去が出ても直ぐに埋まるが
数年後には
こんなはずでは・・・
とならないように
事前準備が大切
赤字物件を抱えると
資産形成の足かせになるばかりか
今まで貯めた資産が減る
なけなしの貯金をはたいて
不動産投資を始めてしまった場合
本当に取り返しがつかない
らくだの実体験を元にした記事
参考記事→大家あるある！？サラリーマン大家の実態
おさらい
富動産と負動産
毎月安定的に現金を生み出しつつ
売却益も狙える不動産が「富」動産
まさしく富の源泉
空室が続き返済額を賄えずに赤字になり
売却しても利益が少なく、ローンが残り
赤字確定する不動産が「負」動産
アパート経営は
入口(購入)も大事だけど
出口(売却)も視野に入れる
負動産になりかねない行動
- ろくに調査しない
- なんとなく良さそうで購入する
- 目先の収益性だけで皮算用
- ずっと持ち続けようとしている
行動①ろくに調査しない
営業マンが持ってくる物件の提案書は
魅力いっぱい
参考記事⇒不動産会社にとってカモネギな人の特徴
周辺環境は資料だけで感じることは出来ない
現地調査で土地の雰囲気を掴む
現地に行けないなら
ネットの力を借りよう
各種サイトを活用して調査する
Googleマップで周辺環境調べ
SUMOやホームズなどの
各種ポータルサイト
市役所ホームページなどを
活用して建物の周辺環境を
把握しましょう
物件周辺の土地勘があると
いいよね
行動②なんとなく良さそうで購入する
土地のブランドで惹かれて契約する
人気エリアだから大丈夫だろうと
タカをくくるのはＮＧ
数千万円かけて投資するので慎重に
土地のブランドは大事だが
盲目的になっていないか
営業マンの言葉に惑わされてはいけない
誰でも知っている土地は
値上がりする可能性がある
資産性が高い土地ですが
しっかりと裏付けとなる
情報を調べましょう
耳が痛い。。。
その土地が値上がり傾向にあるなら
検討の余地アリ
面白いサイトを見つけたので共有します
よかったらこっちの記事も参考に
行動③目先の収益性だけで皮算用
営業マンの持ってくる
売却益想定表は皮算用
参考記事⇒売却益想定表の実態について
管理会社に支払う管理料だけではなく
アパート経営を維持するための
固定資産税など
諸々のコストを洗い出して収益性を計算
本当の収益性を出すところから
アパート経営は始まる
参考記事→忘れがちなもの
新築物件だと最初は空室リスクも低いが
次第に空室率が高まってくる
余裕のある経営を心掛けよう
行動４持ち続けようとしている
実物資産はいずれは
必ず劣化する
収益性があるうちに売る
築古になると大規模修繕も控えているので
持ち続ける場合は覚悟が必要
出口戦略は必ず練る
いつ売れば最大で利益が残るのか
しっかりと販売するところまで
考えてアパート経営をしよう
まとめ
- 現地調査やネット活用。土地勘掴む
- 土地ブランド大事だが、妄信ＮＧ。資産性を調べる
- 維持費が意外とかかる。計算する
- 実物資産は劣化する。売却考える
負動産にならならない為に
入念な準備が必要
らくだの場合は
行動①②は東京に3年程住んでおり土地勘有
行動③は鵜呑みにしてしまった（後で苦労）
行動④は元々が売却益狙いの投資なので出口は考えていた（甘々だけど）
関連記事↓↓↓
結果的に収益が出そうなだけで1歩間違えば
負動産になりかねない行動
猛反省
営業マンの持ってきた
提案物件の情報を
鵜呑みにするのは
一番やってはいけいない
その時点で思考が停止している
相手のトークに惑わされて
なんとなくで買わないようにしましょう
綿密な準備が
資産を守る
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