キャピタルゲインを意識する！効率的に資産5,000万を築く思考法

アパートを持てば、賃料を得ながら生活出来ます。アパート経営による副収入(家賃)は人生を変えてくれる。

毎月、振り込まれる家賃収入は生活に安定をもたらしてくれます。

得られた家賃収入を

1. 投資に回して資産を増やす。
2. 生活の質を上げる。

色々な使い道があります。

お金＝選択肢ですね。

家賃収入に魅力を感じ、アパート経営に興味を持った貴方。

貴方と同じ気持ちで不動産投資を始めたからこそ、伝えたい記事です。

利回りや得られる賃料だけで、物件を選んでいませんか？

不動産投資で貴方の資産を増やす為に、とても大事な思考が抜けています。それは売却益(キャピタルゲイン)です。

目先の利益に惑わされて、ダメ物件を掴まされる。

そんなことが無いよう、家賃収入(インカムゲイン)だけでなく、売却益(キャピタルゲイン)も意識した不動産投資をして下さい。

資産形成における、売却益の大切さを解説。

売却益(キャピタルゲイン)を意識して物件探しが出来ると、効率的に資産を増やせます。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資の収益は2種類

1. インカムゲイン(家賃収入）
2. キャピタルゲイン（売却益）

インカムゲインは資産を保有していることで得られる利益であり、アパート経営においては賃料。

キャピタルゲインは資産の売却益です。

投資適格となる2つの選定基準

投資対象であるアパートについて、選定条件は突き詰めれば2点

• 安定して家賃が入るか
• 売れば利益が残るか

この視点を持てるか否かで、将来の資産額はずいぶん変わります。

不動産投資＝安定的に入ってくる家賃収入（インカムゲイン）ばかり考えていませんか？

売却を想定した購入をする

家賃収入について、思考を巡らせている人は大勢います。私もその一人でした。

筆者らくだは、本業とは別の収入を得たい！と強く思い、不動産投資の世界に飛び込みました。

だから、貴方の気持ちは痛いほどわかります。

一方、売却益を前提に、購入を考えている人は少数派です。

経済的自由の1つの基準点である、資産5,000万円超の準富裕層到達には売却益が欠かせません。

売却価格に影響を与える要因は

• 社会全体の景気
• 周辺地域の不動産の需要と供給バランス
• 町自体の魅力

が挙げられます。

未来の市況予測は簡単ではないですが、売却価格に影響を及ぼす要因を意識しながら、物件を選びましょう。

家賃収入と売却益の収益例

Bの利回りはＡの半分ですが、売却益がプラスの為、なんと750万円多く収入を得ました。

更に保有年数は半分なので、投資効率が良いといえます。短期間で利益を出したい場合、売却益を意識して物件選びをするべきです。

リセールバリューが高い物件を選ぶ

保有年数が長いと、家賃収入(インカムゲイン)が積み上がり、事例Ａの方がトータルで収益が出ますが、弊害があります。

その弊害とは物件は時間が経つごとに収益力が落ちていくということ。

ローンを組んでアパート経営している場合、長期保有物件は貴方の資産をゴリゴリ削る赤字物件になる可能性がある。長期保有による

1. 収益力の減少
2. 補修リスクの増大

を回避するためにも、10年前後で売却を検討するべき。

短期間で売却するメリットはリセールバリューが高く、買い手が付きやすい。

物件の購入を検討する際は、売りやすい(買い手が付きやすい)物件を投資候補にする。

インカムゲインに偏る3つの理由

アパート経営は維持費がかかる。得られた家賃収入は以下の費用で消えます。

1. 毎月の維持費(ローン、管理費）
2. 毎年の税金の支払い(固定資産税)
3. 突発的な空室や補修（原状回復、業務委託料）

持ち主の心理

目の前の収益が魅力的に見えるのは、仕方ありません。

アパート経営は想像以上に維持費がかかります。安定した(家賃)収入が見込めない物件は資産がどんどん減ります。

儲ける為に始めた不動産投資が、赤字を生み出しては本末転倒。貴方は「ダメ物件を掴むことは絶対に避けたい」と考えます。

効率的に資産形成するなら

家賃収入(インカム)を、貯蓄や投資に回し、まとまった資産額に到達するには時間が必要です。

家賃収入や利回り重視で物件を購入する行為は、株式に例えると、配当金が目当てで、売却益を無視した投資に似ています。

効率的に資産形成するなら、売却益を狙いましょう。

都市の物件でインカム狙いの投資は難しい

近年の地価の上昇で、不動産価格は上昇。利回りが低くなっています。

価格が高い状態でローンを組むので返済額が大きく、ＣＦ(キャッシュフロー)は少ない。

都市部でのアパート経営は利回り（賃料）重視の物件選びよりも、売却益狙いの投資に向いています。

収益物件の現実(収益力が落ちる)

不動産は現物資産。年々、収益力は落ちていく。主な原因は

1. 空室リスク
2. 修繕リスク

古くなるほど、物件の維持コストが増える。地価が上がらない限り、資産価値は下落します。

資産拡大したいなら、売却とセットで投資を検討するべきです。

家賃収入重視で物件を選んでもいいひと

資産家。貯蓄が潤沢にあり、赤字が出ても影響がない人。いわゆる「お金持ち」であれば、家賃収入を目的とした投資をするのはアリ。

貴方は資金に余裕がありますか?余裕が無いならオススメしません。

理想の収益物件

地価が上昇している土地に建てる。物件の資産価値の減少を地価上昇で、相殺出来るからです。

保有し続ける限り、残債は減り続けるので、買った当時の値段で売っても利益は残ります。

「地価が上がり続けている」ということは需要が高まっているということと同義。

売却しやすく、空室リスクも低いので、利回りが低くても、安定した家賃収入が期待出来る。

まとめ

経済的自由には資産額が必要です。不動産投資を上手く活用すれば、貴方の資産額を増大させる最高の投資になるでしょう。

• 安定して家賃が入るか
• 売れば利益が残るか

短期的な利益(家賃)だけでなく、長期的な利益(売却益)で見ないと、あなたの資産が減る恐れがあります。

不動産投資で効率的に資産拡大したいなら、覚えて欲しい考えです。

投資しようとしているアパートが、キャピタルロスにならないよう、売却益が出るか考えて下さい。

この目線を持つと、資産額が順調に増えます。

利回りや家賃収入(インカムゲイン)だけで物件を選ばない。売却益(キャピタルゲイン)も含めた視点で物件を選んで下さい。

売却益無くして、経済的自由はありません。購入を検討する際は売却まで考えて、物件を選びましょう。