節税効果　アパート購入時の成功4選　その4

前回の記事　アパート購入時の成功その３で余談過ぎて触れませんでしたが

お金の稼ぎ方の第4の方法として「宝くじを当てる」があります

投機ですね

らくだはガチで当たる事を信じて定期購入してました

どれくらいガチだったかというと

当選金の内訳をどういう投資に回すか

っていうシュミレーションをするくらい当たる前提で買ってました

確率は天文学的に低いけど当たれば超莫大なリターンが得られる

って感じでした

らくだは元々、会社勤めが嫌いです

出来ることなら一日中ゴロゴロしてたり

ゴルフしながら過ごしたいです

仕事行きたく無さすぎて4年間ずっと宝くじを月5000円定期購入してました

当たれば7億円の宝くじです

ワンチャン狙いしてました

宝くじの当選確率って

空から北海道に一円玉を落として自分の頭に当たるくらいの確率

らしいです

速攻やめました

数字よりもこういうイメージの方が絶望感味わえますね笑

買わなきゃ当たらないが、買っても当たらなさそうだったので

浮いた5000円を投資信託に回しました

年6万円投資に回せてます

資産形成に近道は無い！

さあ、アパート購入時の成功4選　その4です

節税効果

皆さんは、収益不動産を購入すると

節税効果になる

と聞いたことありませんか？

不動産の営業マンが不動産投資のメリットの１つにも良く使われています

らくだもアパートを買うときに営業マンから言われました

ここまではなんとなく皆さんご存知だと思いますが

具体的にどんな節税が出来るのかまではご存じないかと思いますので

その辺もお話ししていきます

なぜ節税効果があると言われているのか

結論から言うと経費に出来るからです

会社勤めをされている方なら一度はお店で

と言ったことがある

あの経費です

事業をされている方は経費は身近なものかなと思います

経費について軽くおさらいしておくと

利益を生み出す過程で発生した費用です

税金は稼ぎ(利益)に対して課税されます

例えば年間100万円稼いだ場合は100万に対して税金がかかってくるわけです

ですが、利益を生み出す過程で発生した費用が例えば40万だとすると

100万-40万で利益は60万となります

稼いだお金が100万でも経費が40万なので手元に残るお金(利益)が60万

つまり60万円分の課税で済むわけです

世の個人事業主や社長は経費を積み上げる事に必死です

なぜなら税金が安くなるから

そして、収益不動産を購入したオーナーは事業として認められる規模である

アパート10室を手にした段階で、

事業に関わる費用を経費にすることが出来ます

経費に出来る項目

ではどのような費用が経費に出来るか見てみましょう

• 賃貸の場合家賃
• 水道/ガス/光熱費
• 通信費
• 自動車関連費用
• 書籍
• 飲食などの交際代
• 固定資産税
• 不動産のローンの利息　など

一例ですが、あらゆる費用を経費にすることが出来ます

もちろん、大前提として

事業に関係する費用

という事が必要ですが

また、家賃などの生活費は全額が経費として認められず、事業としてどれくらい使っているかを割合で計算する家事按分という方法で計算します。

詳しくは割愛しますが、仮に家賃10万とすると部屋の4割は仕事用、残りは生活用としているなら4万円は経費として計算してもよいとなるわけです

不動産投資は不動産を持っている限り家賃という利益を生み出します

家賃収入に対して、経費を積み上げることで見かけ上の利益を減らすことが出来ます

家賃収入に対して支払う税金を抑えることが出来ることから

不動産を持てば節税になるという仕組みです

よくある勘違い

半分正解で半分間違いです

もっと言うと

還付を受けることによって結果的に本業の納める税金を安く出来るかもしれない

ということになります

しかも、数十万単位の還付を受けれるのは元々納める税金が多い高年収のサラリーマンが対象です

ややこしいし、再現性は無いのでざっくりと書きます

土地を取得する為に要した負債の利子の額以上に不動産で赤字を出せば、その差額が本業の年収から引かれて節税となり、還付を受けられるということです

不動産で見かけ上の赤字を出すのは比較的簡単です

経費をひたすら積み上げればよいのです

ローンでアパートを購入した場合は返済に掛かる利子や固定資産税などの税金も経費として認められるし、それ以外にも経費に計上出来る項目が割とあるので不動産の収入が見かけ上マイナスになることはあります

ただし、

毎年の確定申告で土地を取得する為に要した負債の利子の額よりも

多く赤字を出すことは難しい

ほぼ不可能だと思います

もし、出来る方法があればらくだにも教えて頂きたい

（らくだは本業の年収にパワーが無いので還付受けれる額も知れているが）

ちなみにほぼ不可能と書いたのは可能なケースをらくだが知っているからです

それは・・・

ローンで購入した年度の確定申告のみ

不動産の赤字が土地を取得する為に要した負債の利子の額を上回れる

可能性があるからです

理由は不動産を購入した初年度は取得する為に必要な費用を経費に出来るから

物件の規模にもよりますが、数百万の経費です（デカイ）

らくだは2016年度の確定申告と2018年度の確定申告で経験しています

再現性は無く、不動産購入時のボーナス位に思ってます

それ以外の年は不動産の赤字が負債の利子額を上回る年は無いので

確定申告に記載する、不動産所得は0円です

本業の収入と合わせて課税(損益通算)しても還付は受けれません

不動産を持つ事による節税効果は確かにあります

ただ、気を付けたいのは節税効果を拡大解釈して毎年還付受けれると勘違いしてしまうことです

経費として認められるのは

事業に関わった費用だけ

正しく節税する為に税金の知識が身に付くことが一番のメリット

税金の事を正しく理解して楽しい不動産ライフを送りましょう

それでは

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