こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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知識を「備える」記事
不動産投資で所得税を節税出来るのか
税金をガッツリ
払っている人限定
諸経費が多い初年度は
節税効果あり
2年目以降は
ハードルは高い
- 所得税を圧縮したい
- 所得税の節税になるの？
- 節税の仕組みを知りたい
- 新築アパートをフルローンで購入
- 本業がある兼業大家さん
- そこそこの収入がある
あなたは確定申告書をみて
「めっちゃ税金納めてる」
と思ったことはありませんか？
アパートを購入検討する際に
不動産販売の営業マンから
アパート経営していると払い過ぎた所得税が還付されるので節税効果があります！
と言われました
アパート経営を始めると
なぜ所得税が還付されるのか
仕組みと実際のところを解説
これを知って本当に自分にとって節税になるのか考えてみて
なぜ所得税が戻って来るのか
アパート経営の売上げ(＝家賃収入）で
赤字を出すことで
本業の収入と損益通算出来るから
家賃収入があるから
赤字にならないんじゃないの？
と思うかもしれませんが
経費を積み上げます
節税の仕組み
様々な費用を積み上げることで
家賃収入(売上)＜経費(支出)
状態を作り出すことで
売り上げを赤字にする
実際には黒字なんだけど
経費を積み上げることで
数字上は赤字にするのが
節税の方法
経費に出来る項目
不動産を持っていることで発生する
- ローンの利息
- 火災/地震保険
- 固定資産税
- 不動産管理費
- 減価償却費
- 不動産取得税（請求年のみ）
などを
経費として計上できます
家事按分でその他の費用も
その他にも自宅が賃貸だった場合は
経費計上する割合を決める必要があるが
下の項目も経費に計上可能
これを家事按分という
家事按分とは
生活費で支払っている費用を
仕事上の必要経費として
計上することができること
家事按分は税法で認められている
- 家賃
- 光熱費
- 電気代
- 水道代
- 通信費（電話代/wifi代)
- 自動車の維持費（ガソリン/保険/洗浄/自動車税/JAF）
- 書籍代
- コピー代
- 新聞費
あくまでも
事業に関係のある費用だけ
生活にも使う項目は家事按分して
経費計上する項目の割合を決める
例えば
通信費(携帯電話代）が月々5,000円の場合
管理会社のやりとりに50%と
生活に50%の割合で使っていれば
家事按分の割合は事業用5割/生活用5割で
2,500円分を経費にいれることが出来る
実際に節税の恩恵を受けれる人は？
例えば高年収サラリーマンなど
企業に勤めていて税金をガッツリ払っている人
ただし
それなりに経費を積む必要がある
実際いくら還付された？
年収800万時代は納める税金が多くて30万近く節税出来た
アパート購入した年の確定申告は
不動産を取得する諸経費が多いので
所得税が還付される
還付される条件がある
アパート購入した初年度は可能ですが
次年度からの再現性はないです
なぜなら
土地を取得する為に要した
負債の利子の額以上に
アパート経営で赤字を出せば
差額が本業の年収から引かれて
還付を受けられる
からです
ややこしいので、
ふーんそうなんだ
でOK
不動産で見かけ上の赤字を出すのは
経費をひたすら積み上げればよいので
比較的簡単です
ただし、
毎年の確定申告の時に
土地を取得する為に要した負債の利子の額
よりも
多く赤字を出すことは難しい
ほぼ不可能だと思います
初年度のみ可能
ローンで購入した年度の確定申告のみ
不動産の赤字が土地を取得する為に要した負債の利子の額を上回る
可能性があります
理由は
不動産を購入した初年度は
取得する為に必要な費用を
経費に出来るから
物件の規模にもよりますが、
諸々の経費はトータルで数百万円なので
上回れる可能性が高い
初年度以外は難しい
それ以外の年は
初年度の諸経費が計上できないので
諸経費を補うほどの経費を積み上げないと
不動産の赤字が負債の利子額を上回れません
毎年、数100万規模の莫大な経費を積み上げるのは難しい
上回れなければ
確定申告に記載する不動産所得は0円です
実例紹介
赤枠の金額を超えない場合は↓↓↓
本業の収入と合わせて課税(損益通算)しても
還付は受けれません
アパート経営による
節税効果は確かにあります
ただし
気を付けたいのは
アパート経営の節税効果を
拡大解釈して毎年還付受けれると
勘違いしてしまうこと
画像の所得金額見ました？
ガチで家賃収入で
生活費を賄ってます
経費計上の注意点
納めた税金が返ってくるのは魅力ですが
おいしい思いばかりしていて忘れがち
気を付けて
あたりまえだが
事業と関係の無い費用は絶対にNG
また
節税したいが為に
経費の積み過ぎは
税務署からチェックを受けやすい
過度に恐れすぎなくてもいいけど節度を持った節税を心掛ける
対策
- 税理士を雇ってアドバイスをもらう
- 年末の確定申告の無料相談会で相談
- 自分で学ぶ
税務署に直接聞く方法もあるよ
何度かやりとりしているけど
基本優しい
自分で学ぶなら
大河内薫先生の書籍が
おススメ
初心者にもわかりやすく解説しています
漫画が随所に盛り込まれているのでオススメ
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色々な切り口で節税のことを書いている
まとめ
- 初年度は節税効果有り
- 以降はテクニック次第
- 経費の積み過ぎ要注意
- 税理士に相談だ！
- 王道こそ正道
- 自分でも勉強
税金をガッツリ
払っている人限定
諸経費が多い初年度は
節税効果あり
2年目以降は
ハードルは高い
ある程度は自分で勉強しているが
確定申告は税理士にお願いしている
・高年収サラリーマン
・超節税うまい人
は莫大な経費を積み上げる技術があるなら
2年目以降もできなくはない
節度を持った節税で
健全なアパート経営
それでは
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