こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う」力を育てる記事
表面利回りに
惑わされない為の方法
表面利回りだけで収益不動産を
購入することは超危険
前回記事をもう少し掘り下げて解説
前回の記事→表面利回りの落とし穴
- 表面利回りに惑わされなくなる
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
前回のおさらい↓↓↓
表面利回りの注意点としては
- 「満室時」想定であること
- 「管理コスト」を含んでいない
①②を甘く見てないがしろにすると
こんなはずでは・・・
ということになりかねない
管理コストを差し引いた実利回りを確認
表面利回りに惑わされない
売りやすいか
売却を考えているなら土地価格の推移も参考にして
投資適格か判断する必要があります
利回りが低いということは
土地に資産性があって値上がりしている可能性がある
たとえ
利回りが低くても
需要のある土地は売却しやすい
この傾向は都市部に見られる
らくだの東京物件が代表例だね
逆も然り
高利回り物件であっても
需要が少ない土地で売却するのは厳しい
参考記事→新築、駅チカ、3大都市の魅力
参考記事→一物五価の特徴まとめ
利回りが低いからといって
物件選びの対象外にしてしまっていると
各種データを活用しながら売りやすさも視野にいれて検討
高利回りの背景
たとえ利回りが十分に高い建物があっても
土地と建物のリスクを考慮する必要があり
アパート経営を行う上で避けられないリスクの代表例としては
- 空室
- 家賃下落
- 設備修繕
- 家賃滞納
- 大規模修繕
1－5の費用を想定していないと
こんなはずじゃなかった
となる場合がある
オイシイ話には「必ず」
裏があると思っておいた方が良い
①空室：頻度は数ヶ月～1年で発生
築年数や需要による
②家賃下落：数年に1度
周辺の物件状況や築年数や需要による
③設備修繕：数年に1度
エアコンなど部屋の設備機器の修理費用
築古だと起こりやすい
④家賃滞納：数年に1回程度
運次第
⑤大規模修繕：10年から20年で実施
らくだは未経験。設備全体のテコ入れなので数百万単位？
高利回り＝成功条件じゃない
投資家が表面利回りにこだわるのは
投資効率の問題
投資した額に対して儲けが多いということは
ローン返済額を差し引いて
手元に残る利益が多いので
経営資金が残せるということ
不動産投資において経営資金があればあるほど経営に安定感が出ます
企業と同じで社内に多くの試金があれば突発的な支出にも対応出来るからね
表面利回りはあくまでも儲けが出そうという
「指標」です
「実利回り」を出してから
「リスク」を考慮した上で
それでも利益が出そうなら投資してみてもいいんじゃないでしょうか
ちなみにラクダは購入当時は
リマワリ？オイシイノ？
というレベル・・・
大家になる人間とは思えない不勉強さ
反省しろ!!!
すみません・・・
表面利回りにばかり目を向けるのではなく
色々な角度から投資に向いているか
判断する力が必要です
物事を多角的に捉える視点が大事
(らくだの)失敗談から成功の可能性を探そう
それでは
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