新築、駅チカ、3大都市の魅力

簡単に自己紹介

2016年に不動産投資を始めて6年目

本業はサラリーマンをしております

東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)

購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験して、現在1棟目の販売戦略を練っている最中です

読んでアパート経営に必要な

「買う」「持つ」「売る」「備える」

力を育てるブログ

詳しくはこちら→プロフィール

今日は「買う」力を育てよう

アパート経営始めるなら

• 新築
• 1棟
• 駅近
• 都市部

を候補にするメリットについて解説

アパート経営に興味のある皆さんは、不動産について日頃から勉強されていると思います

調べていくと、築年数や、部屋数、構造、立地など実に様々な条件が存在します

思いつくだけでも新築、築古、単身、ファミリー、1棟、戸建て、木造、鉄筋、地方、都市部という感じ

組み合わは何通りもあり

頭を悩ませていませんか？

らくだもその一人です

「らくだはどうやって決めたの？」

らくだが新築、駅チカ、都市部、木造1棟アパートを選んだかというと・・・

だったからです

実話です

当時流れていた、アパート経営のＣＭの影響を多大に受けて、上の条件で不動産投資を始めました

「え！？めちゃくちゃ適当！！」

そうなんです

組み合わせいっぱいありすぎて、良くわからなくなって、勢いで決めただけです

緻密な計算の上に成り立ってます!!

っていいたいんですけど事実です

今日はらくだも通ってきた物件の条件選びについて体験談が参考になれば嬉しいです

収益不動産を買いたいけど条件多すぎてつまずきそうという人

に向けて書きます

それではどうぞ

最適解

最適解はありません

ここでいう最適解とは

• 買った瞬間からずっと満室で毎月安定的に家賃が入ってきて
• トラブルもなく
• 売れば必ず儲かる

夢の物件のことです

安定経営し続けられるという保証は無い

あるよという方はぜひ教えて下さい(切実)

どこまで経営リスクを取れるかを軸に選ぶ事は出来ます

リスクとしては空室リスク、試金面のリスクなどですね

それだけ自由度の高い投資といえます

始める人の状況次第で最適解は変わります

終わり！！

らくだの例

・・・というのはあまりにも冷たすぎるので

参考までにお伝えします

これからアパート経営を始めようと思っている大家さんは

• 新築
• １棟
• 駅チカ
• 都市部

を条件にしてみてはいかがでしょうか

らくだがそうでした

基準は

人の流れがあるか

もちろん、融資が通りやすいなど諸々のメリットはあるのですが

一番のメリットであり、アドバンテージは

人の流れ

これに尽きます

注意点はファミリー層が多い地域に単身世帯をターゲットにしたアパートを建てるのは
需要と供給のバランスが悪いのでやめた方が良いです

あくまで、自分がどういう層にターゲットを絞ってアパート経営をするか考えて下さい

要は需要と供給が適切かどうか

らくだが4棟目を地方に買うとしたら都市部並に人の流れがある場所を候補します

逆に都市部でも人の流れが少ないところでアパート始めようとは思いません

なぜ人の流れが、アパート経営にとって大切なのかお気づきかと思いますが

ずばり

入居希望者数に影響する

からです

新築/駅チカ/都市の魅力

人が集まりやすく、空室期間が短いので失うコストも抑えられ

安定経営に繋がります

人の流れが入居に及ぼす影響については

去年のコロナ禍での外出自粛時に痛いほど経験しました

こちらの記事も参考に→空室との向き合い方

らくだの物件は退去から入居までの平均日数はおよそ東京で26日、大阪で48日

去年だけの数字を見ると

東京80日、大阪180日間埋まりませんでした

空室が1室出ると空室期間に家賃が入ってこないだけではなく原状回復工事や次の入居者を募集する広告費も必要になり、ある程度のお金を用意しなければいけないです

また今後もリモートワークが進んでいくと予想されており、都市部への人の流れは少なくなくなるかもしれません

それでも地方より多そうだということが想像できますよね？

人の流れが無くなるとこんなにも埋まらなくなるのかと

いつも不安な気持ちでいっぱいでした

また、この状況がいつまで続くのか焦ります

マイナスになる月もあることは覚悟していますが、株価のように価格が戻ることもないので毎日入居の確定連絡が入らないかソワソワしながら過ごしていました

魅力の裏で

人の流れが多い＝需要が高い人気エリア

土地の値段が高く建物を合わせた代金は地方に比べて割高です

よって地方物件よりも利回りは低め

大きく儲ける事は難しいでしょう

ただ、これから不動産をずっと経営していくなかで、いきなり利回りの高い物件の挑戦はハードルが高いです

利回りを追求することは不動産投資において重要な要素ではありますが

いったん立ち止まり

利回りが高い理由を考えましょう

まずは、

利回りが低くても安定経営出来る確率が高い

条件で始めてみて段階を踏んでいくのはいかがでしょうか

成功する為に経験値を上げていきましょう

成功体験を積み上げてベテラン大家になろう

それでは

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