実は怖い。立地頼みのアパート経営に潜むリスク3選

答え→立地でほぼ確定

どんなに人が住みたがる物件でも砂漠のど真ん中にあれば誰もすみません。

逆に、人が住みたい土地に建物があれば、部屋は埋まります。これが現実。

。。。というとあまりにも味気が無いので、しっかり深堀りします。

不動産投資において、立地は正義。

不動産投資は住みたい人に対し、住む場所を提供し、需要を満たす投資です。

どこに建てるかで、物件が生み出す家賃収入や売却益は雲泥の差。

故に不動産投資家は鬼の様に立地に拘る。

だだし！立地だけで、善し悪しが決まるほど単純でもありません。

立地は圧倒的正義ですが、立地だけに頼り切ったアパート経営は危険です。

一見すると、オイシそうな場所に建っている物件にも、隠れたリスクが存在する。

この記事では、立地に頼りすぎるアパート経営に潜むリスクを解説します。

これから新築アパートを購入しようとしている人や賃貸需要がありそうな、オイシイ土地を探している人は見て欲しい。

大家として歩もうとする貴方の気づきになれれば幸いです。

立地がオイシそうなアパートの特徴３選

アパートや土地に強みがあるということは、入居者の募集において強み。

物件を紹介する営業マンも、アパートにセールスポイントがあると入居希望者に薦めやすいからだ。

強みを活かし続けれるなら、

• 安定した家賃収入を得つつ、
• 売却時も利益を残せる

可能性は非常に高い。

強みに頼るリスク

貴方は強みが無くなる可能性は想定しているだろうか？

オイシイ物件を否定する気は無いが、強みのあるアパートは言い換えれば、その強み以外でしか戦えない。

リターンは大きいが、同様にリスクも大きいと認識しておく。

①近くに大学や企業がある

大学や大企業など、人が集まりやすい地域にアパートがある場合、学生やサラリーマンの入居者が集中します。

その施設が存在する限り、安定的に家賃収入を受け取れますが、言い換えれば、そこが無くなれば需要も消えます。

移転計画が持ち上がった場合、確実にその後の入居率に影響します。大学や企業があるから安定した家賃を得れると考えるのは危険。

②1部屋あたりの入居期間が長い

既に入居者がいる中古物件を購入する際。長期入居者が多い物件に潜むリスクを知って欲しい。

長期入所者の比率が高いアパートは安定した家賃収入の源泉だが、同時に大きな原状回復費と家賃下落のリスクを孕んでいる。

貴方が引き継ぐ前は安定した家賃を稼ぎ出す優良物件だったとしても、それが貴方の代でも続く保証はどこにも無い。

購入前に出口戦略を考える

原状回復費は部屋の状態により費用が変わる。長く住めば住む程、大家が負担する金額は大きくなる傾向にある。

家賃については退去が出た途端に下がる可能性も考慮しなければならない。

特に家賃下落は物件の利回りが下がるので、売却時の査定額に大きく影響する。

③土地にブランド力がある

誰もが知っている土地でアパート経営を始めるメリットは大きい。土地のブランド力で人が集まるからだ。

東京の目黒区にアパートを所有しているが、新型コロナの流行期を除けば2ヶ月あれば空室が埋まるエース物件だ。

大阪に保有しているアパートと比べても、賃貸需要の高さがうかがえる。

立地は不動産投資において重要、ということを学んだ。

しかし、不動産会社からアパートを購入する場合において焦りは禁物。

営業マンのセースルトークに踊らされ、土地のブランド力を過信し、土地勘も無いのに、その場で即決してはいけない。

新築だろうが、中古物件だろうが最低限下記の３つは把握しておこう。

• 土地の特徴
• 物件の状態
• どんな入居者がいるのか

現地調査は絶対にしておくべきです。

周辺環境や住みやすさ

物件周りや最寄駅周辺を見ておいて損は無い。

自分が投資しようとしているアパートの住人が住みやすい環境であるのか、実際に見に行くとイメージが湧く。

土地ブランドも大切だが、自分が住む側の立場だったら快適に過ごせるのか？

アパート単体だけで判断せずに地域も含めた広い視点で考えよう。

ゴミ箱周りやエントランス

物件の顔はエントランスとゴミ箱に出ます。共用部やゴミ箱周辺の状態を観察して下さい。

ゴミ出しの日を守らずにゴミを出しているのか、長期間放置してそうな粗大ゴミは無いかをチェックすると、物件の管理状態を知れる。

入居者について

住人間のトラブルや家賃滞納が常態化している住人がいないかは確認して下さい。

中古物件を購入する際は、どういう人が住んでいるかを確認しておくと、後々のトラブルを避けやすい。

サラリーマン大家を目指すなら、本業をこなしながら、アパート経営をすることになる。

未然にトラブルの元になりそうな物件を避けた方が無難。

経営者として学び続ける

大家として7年目を迎えました。不動産投資はリスクに対する備えが大事だと痛感しています。

アパート経営をしていると様々なトラブルに遭遇します。

想定していなかったこともたくさんありました。これからもトラブルと向き合っていかなければならないでしょう。

先輩大家として言えるのは。

あらゆる状態を想定し、学び続ける姿勢を持ち続けて欲しい。

リスクを知り。不動産投資に臨みましょう

まとめ

不動産投資は立地に拘らなければならない。そこに需要がなければ投資として成り立たないからだ。

ただし、立地に頼りすぎる賃貸経営の弊害は知っておいて欲しい。

一見するとオイシそうな土地や建物であっても、長く持ち続けられるかを様々な角度から分析する必要があります。

1棟アパートは自分が愛せるかどうか見極めた上で、投資しないと、将来設計が大きく崩れかねません。

良い物件を見つける目を養いつつ、学び続けて欲しい。供に頑張りましょう。