家賃滞納は起こります。失敗から学んだ大家になる為の4つの備え

その考え甘い。

アパート経営において家賃滞納は珍しくない。 日本賃貸住宅管理協会のホームページを見ると滞納率は以下のようになっています。

第26回日管協短観(2022年4月―2023年3月）より抜粋

振り込み忘れなど様々な 原因で1ヶ月程度、家賃が振り込まれないないことはありそうですね。

管理会社に聞くと筆者のアパートでも1ヶ月遅れはザラにあると聞きました。 今回は、家賃滞納から学んだことを書きます。

アパート経営において、空室ばかり目が行きがちですが、家賃滞納に対する備えは 絶対にあった方がいい。

家賃滞納を100％防ぐことは難しい。

だからこそ、起こったらどう対応するかを考て下さい。 この失敗談が貴方のお役に立ちれば幸いです。

催促は管理会社の仕事

基本的に家賃滞納があった場合、家賃振込の催促は 管理会社の仕事なので、大家がすることはありません。

滞納が長期化したら

滞納が長期化すると管理会社から近況報告や、今後の対応について相談があります。

どのような対応をするのかは貴方次第。 舵取りは大家の仕事です。

入居者が消えた

入居者が失踪し、家賃滞納が5ヵ月あった事例。

結論から言うと入居者は無事に見つかり、こちらの費用負担は一切ありませんでした。

管理会社からの連絡

滞納4ヵ月目にして初めて連絡が入りました。 筆者はそれまで滞納があった事実は知りません。

管理担当より「あと2ヶ月間滞納が続いた場合は家賃保証期間外となります。」とのこと

管理業務規定で6ヵ月間滞納が続けば、部屋を原状復帰して強制退去。 撤去費用は全て大家が負担する決まりでした。

無事発見されました

管理会社と対応を協議。まずは家族への連絡。 警察も出動し、捜索が始まりました。

1か月後、警察や入居者家族の協力により入居者を発見。滞納していた家賃を精算してもらい、現在も入居されています。

入居者が見つかったので、部屋内の撤去作業費や現状回復費の負担は発生しませんでした。

３つの失敗

結果的に、こちらの費用負担は一切無かったものの３つの失敗がありました。

失敗①滞納リスクを侮っていた

入居審査もあり、定期収入がある人々が入居しているので、 そうそう滞納は起こらないとタカをくくっていた。

今回は滞納期間が長期化し、筆者にも連絡が入り把握できましたが 、2ヶ月以内の滞納はよくあるそうです。

失敗②家賃保証の内容を把握していない

• 保証期間はいつまでか
• 何か月目から大家に連絡が入るのか
• 費用負担は誰がするのか

など諸々の内容を把握していなかった。

失敗③対応についての確認不足

実際にどういった対応をするのかを事前に知らなければならない。

滞納が長期化した場合や複雑化した場合の対応の確認を事前にしておこう。

失敗からの学び

結論⇒賃貸管理業務契約書は必ず読み込む

自分事として知ろう、とする意識が足りなかった。書類を読み込まず、管理会社に任せきりでした。

何事も起こってからでは遅い。これから大家になろうとする方は絶対に確認して下さい。

４つの対策

①業務委託契約書の中身を知る

内容の把握から始めました。基本的に契約書に全て記載しています。

恥ずかしながら、今まで契約書を読み込んだことが無かった。

管理業務の範囲や家賃滞納時の保証など、必要な項目が明記されている。

②対応範囲を確認

どこまで対応してもらえるのかを確認。 長期化した場合や事件、事故など、様々なケースが考えられるので事前に話し合っておく。

筆者のように見通しが甘いと後々焦ったり、苦労することになる。

③滞納が出たら即連絡

管理会社の規定では、4ヶ月目に初めて大家に連絡が入るが、正直それでは遅い。

対応が後手後手になることがあるので、初めの連絡は滞納2ヶ月目で報告してもらうことにしました。

④連絡をこまめに取る

更に解決するまでは定期連絡してもらうようにしました。

最新の状況把握と、長期化した場合に素早く、次の対策を素早く打つ為です。

管理会社と大家が双方緊張感を持って対応することで、早期解決を目指します。

まとめ

大前提として、まずは契約書の中身を把握しておかなければならないと学びました。

契約書自体は数ページなので、読み終わるのに30分もあれば充分です。 理解出来ない所があれば、管理会社に聞きましょう。

日頃からコミュニケーションを取っておけば、トラブルでも円滑に動けます。

アパート経営において、一番良い状態は満室かつ、何もすることが無い状態です。

トラブルは初期消火を徹底し、ダメージを最小限抑えましょう。

筆者と同じ失敗をして苦労して欲しくないという思いで書きました。共にがんばりましょう。