こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「持つ」力を育てる記事
相続税対策になりえる物件と
なり得ない物件
相続税対策になるが
物件選びを間違えると
資産が激減する可能性あり
- 相続税対策にアパート経営を検討
- 相続税対策になるか知りたい
- 相続税対策を検討中の資産家
不動産営業マンは
色々な属性のお客に物件を提案している
そんな中で資産家への営業トークとして
用いられるのが
「相続税対策になりますよ」
あなたも一度は聞いたことないだろうか？
低利回り物件に対して土地の資産性を謳い
将来の売却益に焦点を当てた営業トーク
不動産投資用のアパート経営は
相続税対策が本当に成り立つのか
相続税とは
亡くなった親などからお金や土地などの財産を受け継いだ場合、その受け取った財産にかかる
ちなみに相続税の基礎控除額は
3,000万＋600万×法定相続人
財産を相続する家族が3人いる場合は
3,000万＋600万×３人＝4,800万が控除額
仮に1億円の現金を持っていた場合は
1億－4,800万＝5,200万に相続税がかかる
なぜ不動産投資が相続税対策になるのか
建物を購入(建築)すると現金よりも
相続税の評価額が下がり税金が安くなる
差額が相続税対策になる
1億円現金の評価額は1億
1億円物件の評価額は1億以下
例えば相続税が50%の場合
現金が1億の場合は相続税は1億×50%で5,000万
建物を買って
アパート経営をすると
現金で持つよりも
相続税評価額が下がる
どのくらい安くなるのかは
状況次第であるが現金よりは
安くなる
1億で購入した建物が7,000万で
評価された場合は
7,000万×50％＝3,500万が相続税となる
現金と比べると5,000万ー3,500万で
1,500万の節税ができた計算になる
現金より建物で持つ方が相続税は安くなると覚えておけばＯＫ
相続税対策に「なる」物件
- 安定した家賃収入が見込める
- 土地の資産価値が上がり続けている
つまりは
収益不動産としてちゃんと機能している
アパート経営することで
- 家賃収入(インカムゲイン）
- 売却益(キャピタルゲイン）
どちらも見込めるのかどうかが大切
アパート経営が成り立つと
低利回りであっても相続税対策として
現金から不動産へ投資する
価値がある
現金で保有していた時よりも資産が増える
税金対策したいくらい資産を守りたい人が買っているんだからアパート経営でも資産を産んでくる物件じゃないと意味がない
収益を生み出せる不動産は
建てる場所や地域の特性に合わせた物件など
色々と条件を整えた上で初めて成立する
購入前の行動が鍵ですね
相続税対策に「ならない」物件
逆にお手頃な値段で買えたけど
- 空室率が高く、家賃収入で維持費が賄えない
- 売ってもローンが残り赤字になる
物件の維持費は
- 毎月のローン返済額
- 管理会社への管理料
- 固定資産税
- 修繕費など突発的な費用 など
アパート経営をしていくためには
色々な費用が必要
相続税対策の為に購入した物件自体が
せっかく残し財産を食いつぶす元凶になり
現金で保有していた時よりも
資産が減る結果になる
まとめ
- 経営が成り立たないと意味無し
- 相続税対策になる物件もあり
- 対策後の経営が大事
- 大切な資産を守る
相続税対策になるが
物件選びを間違えると
資産が激減する可能性あり
相続税対策を真剣に考えるだけでなく
その後の経営を考えないと資産は激減する
不動産投資によるアパート経営は
- 相続税対策になる場合もあるが
- 相続税対策にならない場合もある
せっかく相続税対策をしたのに
資産が減ってしまっては全く意味が無い
誰も好き好んで資産を減らしたいとは思わない
インカムゲイン(家賃収入）
キャピタルゲイン（売却益）
どちらもを確保出来る物件選びが理想
つまり、アパート経営として成り立つ必要がある
どちらも狙うのはかなり難しいので
安定した家賃収入が見込める
収益性を重視するのか
土地値の上昇が見込める
資産性を重視するのか
不動産投資を始めるなら
そこから考えてみよう
正しい知識で
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