こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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知識を「備える」記事
不動産投資の
避けられない弱み
経年劣化し
収益性が低下
長期投資には向かない
- 不動産投資の弱みを知りたい
- 新築アパートをローン購入
- FIREを目指したい人
不動産投資歴6年
株式投資歴15年
前回の記事
について
不動産投資の部分を
もう少し掘り下げて説明します
不動産投資の魅力
都内新築物件でアパート経営すると
想定利回5%～8%
日本株の配当平均利回りより高い
空室リスクはあるが家賃収入も安定
入居率90%位
不動産投資は様々なメリットがある
不動産投資の強み
- 家賃収入
- 売却益が狙える
- お金を借りて投資が出来る
- 外注化で手間を減らせる
など様々なメリットがあり
仕事との組み合わせで
資産形成が加速
一方で
実物資産ゆえの
絶対に避けられない弱みがある
弱みを知って対策することが大切
こんなはずでは・・・
とならないように
弱みも認識した上でアパート経営をしよう
収益物件の絶対的な弱み
経年劣化する
時間の経過と共に経年劣化による
デメリットが大きくなる
経年劣化のデメリット
収益性の低下
空室リスクによる家賃収入の低下
対策としては主に２つ
- 売って売却益を得るか
- リノベして収益性を回復
周囲に新築物件が建ち競合
人は新築に集まりやすい
都市圏で起こりやすい現象
空室リスクや家賃下落リスクが年々増す
住宅ニーズが合わなくなってくる
時代と共にニーズが変化していく
ニーズが合わなくなった物件は
不人気物件になる可能性があるので
集客の為に家賃を下げる
もしくは
ニーズを合わせる為のリフォーム必要
大規模修繕
多額のお金を必要とする
大規模修繕費を積み立てておく必要あり
修繕費分を加味すると
実質の収益性は低下する
節税効果が低下する
フルローンで購入した場合は利子返済額が
少なくなってくるので
見かけ上のマイナス額が減ってくる
経費計上出来る額が減るので
支払う税金が増える
まとめ
- 実物ゆえの弱みがある
- 経年劣化は避けられない
- 時間経過と共に収益性は落ちる
経年劣化し
収益性が低下
長期投資には向かない
いきなり価値が0になることは無いが
金額が大きいので
経営資金を確保しておかないと
生活が逆に苦しくなる
ローンで購入した場合は
購入当初から売却も考えておかないと
赤字を生み出す物件になる
売り時を見極めよう
それでは
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