![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
こんにちはー!らくだです!
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う」力を育てる記事
中古アパート投資を
検討する際に
知るべき5つのこと
- 中古アパートで不動産投資したい
- 中古物件のリスクを知りたい
- 新築よりも中古物件が良い
不動産投資において
物件を選ぶ際に悩みのが
新築を買うか中古を買うか
新築と聞くと
土地と建物を選んで投資するので
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/images-4-1-150x150.jpg)
初心者にはハードルが高そう
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/37f624a73329d7861b27e451cf96f592-1-150x150.jpg)
入居者を0から募集して本当に入ってくれるのか不安
ということで
既に入居者が入っており家賃収入が見込める
中古物件を投資対象とする人も
多いのではないでしょうか
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
入居者をそのまま引き継ぐ形でオーナーだけが入れ替わる購入方法をオーナーチェンジという
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
物件の所有権を売り買いすること
確かに中古物件であれば
過去の入退去の実績も分かるし
入居者を引き継げば
来月からの家賃収入はあなたのお金
口座に今まで見たこともない
金額が振り込まれて
ウキウキになること間違いなし
中古物件一択やん!
と思っているあなたに
中古物件を買う際に気を付けておくべき
ポイントを紹介
中古アパートは
築浅だとしても
中古特有の
リスク有り
理解した上で
オイシイ物件なら検討
安いとは限らない
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/07/6c815ae3856315037345df6c0cfe47ba-150x150.jpg)
中古物件だから安いんだよね!?
しかも、既に入居者がいるから家賃も入るしコスパいいやん!
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
別に安くないよ
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/images-4-1-150x150.jpg)
ええ!?
そう
一般に中古と聞くと新品よりも安い
というイメージだけど
不動産投資における
収益物件については当てはまらない
理由は単純明快
利益を生む土地と建物はみんな欲しがる
中古品でも人気の品は
値段が下がりにくいのと同じ理屈
アパートなどの収益物件の金額を出す際は
利回りベースで査定額を出す
収益還元法が使われる
なぜ安くならない?
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
建物は古くなって年々価値が落ちてくるけど、土地に需要があれば土地代が値上がりする
物件は土地とセットなので
むしろ需要がある土地の
上に建っている物件で満室経営してるなら
買った時よりも
値上がりしている可能性は
大いにある
中古だから安く手に入るという
一般論は成り立たない
設備機器の故障リスク
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/08/5d60d4f3b00f21ae90d0723767df273a-150x150.jpg)
築10年位の新し目の中古物件なら設備も新しいし、修繕費もそんなにかからないよね
半分正解で半分間違いです
設備は日々古くなり
故障リスクが高まるので
築年数がたつほど故障リスクは上がる
築年数が浅い物件では故障リスクは少ないが
エアコンなどの設備は
個体差があるので
壊れる時は築浅だろうが
壊れる
- 換気扇
- 給湯設備
- インターフォン
- 照明器具
- 空調設備(エアコン)
大規模修繕にも備える
スポットで壊れる設備よりも
10年~15年周期で訪れる
建物自体の修繕費を考えたほうがよい
- 外壁塗装
- 防水塗装の塗り直し
- 外壁コーキングの再施工
古くなればなるほど修繕箇所は増える
建物全体の修繕になると
100万単位の費用も珍しくない
中古物件ゆえに買ったあとのコストは
しっかり考えておかないといけない
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
毎年、固定資産税も払わなきゃいけないしね
家賃収入ダウンと空室率アップ
- 空室が出てもすぐに埋まる
- 安定的に家賃収入が見込める
そんな夢の時期は以外にも短い
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
大阪や東京でも3年もすれば満室状態の月が続くことが珍しい
建てて間もない物件であればいざしれず
10年も経てば
入居率を維持するために
家賃を下げたりすることも考えることになる
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
賃貸需要が高ければ家賃を下げるリスクも少ない
年数が経過するごとに
周りに競合物件が増えたり
建物の住宅ニーズ合わなくなってくることで
空室が目立ち
儲けにくい物件になっていく
古くなりすぎると売りずらい
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
築浅だったとしても中古物件いつまで持つの?
築浅で購入した中古物件とて
いつかは
年季の入ったボロ物件
おもむきのある物件になる
古すぎると買う人も少なくなるので
手放すタイミングを逃さないように注意
儲けを生まない不動産は持っているだけで
維持費がかかる
売り時は逃さないように注意しよう
古すぎると買いづらい
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
そもそも中古の物件って買いづらいんだよね。。。
建物には耐用年数が決められており
木造アパートなら22年の法定耐用年数が決まっている
つまり
建物はまだまだ現役で使えるけども
税法上は22年を過ぎたら
価値は0円と覚えてもらえればいい
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/images-4-1-150x150.jpg)
ええ!?
中古物件でもアパートなどの集合住宅を
買う場合はそれなりのお金がかかる
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
アパートを買う時は金融機関の融資を受けて買うのが一般的
銀行側も商売なので
税法上とはいえ価値が0円の物に対して
お金を貸すのはリスキーだと判断されがち
融資がおりづらいので
古すぎると買うのすら難しい
まとめ
中古アパートは
築浅だとしても
中古特有の
リスク有り
理解した上で
オイシイ物件なら検討
新築には新築の
中古には中古のリスクがある
リスクを知らずに投資するのは
もはやギャンブル
特徴をちゃんと掴むことが
アパート経営の第一歩
投資するなら
正しくリスクを知ろう
↓↓↓よろしければ投票(クリック)お願いいたしますm(_ _)m
![にほんブログ村 投資ブログ 現物不動産投資へ](https://b.blogmura.com/investment/hudousantoushi_inkind/88_31.gif)
にほんブログ村
![](http://www.image-rentracks.com/10084/300_250.png)
![](http://www.image-rentracks.com/mfs/voucher/300_250.jpg)
![](http://www.image-rentracks.com/9055/300_250.gif)
![](http://www.image-rentracks.com/9605/300_250_03.jpg)
![](http://www.image-rentracks.com/zigexn/mysumi/300_250.jpg)
![](http://www.image-rentracks.com/jac-recruitment/jac/300_250.jpg)
コメント