![](http://www.image-rentracks.com/totikatu/728_90.jpg)
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こんにちはー!らくだです!
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う」力を育てる記事
不動産投資家が
表面利回りに注目する理由
表面利回りだけで収益不動産を
購入することは超危険
- 表面利回りに惑わされない
- 表面利回りがなぜ重要なのか
- 表面利回りの思わぬ落とし穴
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
表面利回り→「満室時」の共益費含めた家賃収入の1年間の儲け(収支)を物件購入価格で割った数字
家賃収入50万円/年で物件価格500万なら表面利回り10%
「満室時」の家賃収入の1年間の儲けから管理会社の支払い(維持コスト)を差し引いた
手残り金額を物件購入価格で割った数字
家賃収入年50万円-管理費10万円=40万円/年で物件価格500万なら実利回り8%
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実利回りは実際の手残りから出した数字なんだね!
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
利回りは物件の収益性を測る指標
表面利回り
不動産投資を始めるに当たって
楽待など収益物件を掲載した
ポータルサイトを見ると思います
必ず
表面利回り「何%」
と赤字で大きく掲載されていますよね?
物件の収益性を計る指標として
買う側も売る側もわかりやすい
というメリットがあります
不動産投資の書籍を見ても
「表面利回り何%の物件を買え」
という文章を1度は見たことないでしょうか
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なるほど!利回りはそれだけ重要な数字なんだ!
と思いますよね
この考えはある意味正しいのですが
ここで思考停止してはいけません
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
なんで表面利回り気にするの?
という考えを持ちましょう
不動産投資のリスク少しでも下げる為に
もう少し掘り下げましょう
今日は収益不動産を検討している際に
良く見たり
聞いたりする数字
「表面利回り」を解説
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表面利回りは物件の収益性を計る指標としては最適!
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
もう少し掘り下げましょう」
表面利回りの重要性
利回りが高い=コスパの良い投資
100円で10円生み出すお金製造器と20円生み出す製造機どちらが欲しいですか?
利益を多く生む=経営試金を確保出来る
思わぬ落とし穴
あくまで満室想定の「都合の良い」数字
甘く見ると痛い目に遭う
管理費の相場は家賃5%だが他にも支払う費用有り
参考記事→物件の管理コストについて
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
ラクダの持っている物件では実利回りは表面より1%ほど落ちる
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
表面利回りから実利回りを出そう
表面利回りに惑わされるな
売却考えているなら売りやすさも視野に入れる
利回りが高い背景に注意が必要
(購入後に修繕が必要など)
利回り高い物件を手に入れても成功というわけではない
まとめ
- 利回りが高い=コスパの良い投資
- あくまで満室時の「都合の良い」数字である
- 売却を考えているなら売りやすさも視野に入れる
不動産投資の書籍を読んだ後で
行動力のある方であれば
即座に不動産屋に連絡して
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/07/ff4c2ab80fbabdf254eb7ef233fdb13d-150x150.jpg)
表面利回り〇%以上の物件紹介して下さい!!!
と行動に移しているかもしれません
この行動はすごく危険です
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/90b9d6feb880e3ccda36c4b09a1c44f5.jpg)
御要望通りの物件を探すぞ!
と対応してくれれば良いですが
大抵の不動産屋さんは初見の方に
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/08810331fa90a2994aadd459a0cbe688-150x150.jpg)
かしこまりました
と言いつつ
心の中では
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/07/images-8-150x150.jpg)
メガ大家でもないし
購入するかわからん人に
なんで好条件な物件探さなきゃいけないんや
と思っているでしょう
更に
少し知恵の働く不動産屋なら
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/07/10b36539cb406607f0fd75e0ffad1007-150x150.jpg)
利回りだけ満たして後の条件はどうでも良いってことね
と勝手に拡大解釈し
大規模修繕が控えていたり
安い理由がある物件を
魅力的なメリットがあるように紹介するかもしれません
大切なのは実利回りです
表面利回りばかり注目して
購入後しばらくしてから
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/34d9e52184f44b924aafd2149cc8f4cc-150x150.jpg)
こんなはずでは・・・
とならないように
まずは
自分で具体的な相場観を持ち
不動産屋さんに声をかけて下さい
表面上の数字だけを見るのではなく
背景まで考えて行動しましょう
実利回りに注目しよう
それでは
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