こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
不動産投資家が
表面利回りに注目する理由
表面利回りだけで収益不動産を
購入することは超危険
- 表面利回りに惑わされない
- 表面利回りがなぜ重要なのか
- 表面利回りの思わぬ落とし穴
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
表面利回り→「満室時」の共益費含めた家賃収入の1年間の儲け(収支)を物件購入価格で割った数字
家賃収入50万円/年で物件価格500万なら表面利回り10％
「満室時」の家賃収入の1年間の儲けから管理会社の支払い(維持コスト)を差し引いた
手残り金額を物件購入価格で割った数字
家賃収入年50万円－管理費10万円＝40万円/年で物件価格500万なら実利回り8%
実利回りは実際の手残りから出した数字なんだね！
利回りは物件の収益性を測る指標
表面利回り
不動産投資を始めるに当たって
楽待など収益物件を掲載した
ポータルサイトを見ると思います
必ず
表面利回り「何%」
と赤字で大きく掲載されていますよね？
物件の収益性を計る指標として
買う側も売る側もわかりやすい
というメリットがあります
不動産投資の書籍を見ても
「表面利回り何%の物件を買え」
という文章を1度は見たことないでしょうか
なるほど！利回りはそれだけ重要な数字なんだ！
と思いますよね
この考えはある意味正しいのですが
ここで思考停止してはいけません
なんで表面利回り気にするの？
という考えを持ちましょう
不動産投資のリスク少しでも下げる為に
もう少し掘り下げましょう
今日は収益不動産を検討している際に
良く見たり
聞いたりする数字
「表面利回り」を解説
表面利回りは物件の収益性を計る指標としては最適！
もう少し掘り下げましょう」
表面利回りの重要性
利回りが高い＝コスパの良い投資
100円で10円生み出すお金製造器と20円生み出す製造機どちらが欲しいですか？
利益を多く生む＝経営試金を確保出来る
思わぬ落とし穴
あくまで満室想定の「都合の良い」数字
甘く見ると痛い目に遭う
管理費の相場は家賃5%だが他にも支払う費用有り
参考記事→物件の管理コストについて
ラクダの持っている物件では実利回りは表面より1%ほど落ちる
表面利回りから実利回りを出そう
表面利回りに惑わされるな
売却考えているなら売りやすさも視野に入れる
利回りが高い背景に注意が必要
（購入後に修繕が必要など）
利回り高い物件を手に入れても成功というわけではない
まとめ
- 利回りが高い＝コスパの良い投資
- あくまで満室時の「都合の良い」数字である
- 売却を考えているなら売りやすさも視野に入れる
不動産投資の書籍を読んだ後で
行動力のある方であれば
即座に不動産屋に連絡して
表面利回り〇％以上の物件紹介して下さい!!!
と行動に移しているかもしれません
この行動はすごく危険です
御要望通りの物件を探すぞ！
と対応してくれれば良いですが
大抵の不動産屋さんは初見の方に
かしこまりました
と言いつつ
心の中では
メガ大家でもないし
購入するかわからん人に
なんで好条件な物件探さなきゃいけないんや
と思っているでしょう
更に
少し知恵の働く不動産屋なら
利回りだけ満たして後の条件はどうでも良いってことね
と勝手に拡大解釈し
大規模修繕が控えていたり
安い理由がある物件を
魅力的なメリットがあるように紹介するかもしれません
大切なのは実利回りです
表面利回りばかり注目して
購入後しばらくしてから
こんなはずでは・・・
とならないように
まずは
自分で具体的な相場観を持ち
不動産屋さんに声をかけて下さい
表面上の数字だけを見るのではなく
背景まで考えて行動しましょう
実利回りに注目しよう
それでは
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