こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
表面利回りの重要性
表面利回りだけで収益不動産を
購入することは超危険
前回記事をもう少し掘り下げて解説
前回の記事→なぜ表面利回りが重要？収益物件を購入する際に注目する数字について解説
- 表面利回りがなぜ重要なのか
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
覚えておいて欲しい事↓↓↓
表面利回り→「満室時」の共益費含めた家賃収入の1年間の儲け(収支)を物件購入価格で割った数字
家賃収入50万円/年で物件価格500万なら表面利回り10％
「満室時」の家賃収入の1年間の儲けから管理会社の支払い(維持コスト)を差し引いた
手残り金額を物件購入価格で割った数字
家賃収入年50万円－管理費10万円＝40万円/年で物件価格500万なら実利回り8%
表面利回りと実利回りに差がありすぎると投資計画に大きな支障が出る
物件を選ぶ際は実利回りは絶対確認
表面利回りの重要性
コスパの指標
管理会社に支払うコストを一旦、無視して購入額と利益だけで解説するよ
全く同じ建物で家賃収入のみ異なる場合
- 物件①の購入額は1,000万/家賃は年200万
- 物件②の購入額も1,000万/家賃は年100万
物件①の利回りは200÷1000で20%
＝5年で購入額(1000万)を回収可能
物件②の利回りは100÷1000で10%
＝10年で購入額(1000万)を回収可能
どちらの方が欲しい？
投資家なら②を選びますよね？
収益不動産の購入額は安くても数百万
高ければ億の金額を投資することになります
どうせ多額のお金を投じるなら
誰しも投資額を早く回収したいと思います
1棟購入であればたいていは銀行から融資を受けて購入するので
毎月ローンの返済があります
だからこそ経営資金として家賃は少しでも手元に残しておきたいよね？
経営資金を手元に残しておかないと突発的な支出に対応出来ず
自身の資産を取り崩す事になります
代表的な突発的なリスクとして
空室や家賃滞納があります
経営資金を確保出来そう
投資をしているので資産が減るリスクはついて回りますが
なるべく自分の資産を減らさずに運用出来ればそれにこしたことはありません
高利回り物件を見つけた心理としては
利回りが高いということは手残りが多そうだな
アパートを経営していく上で自身の資産が目減りするリスクが少なそうか
を判断する指標として見ています
高利回りには要注意
表面利回りはあくまで
「指標」であり「正解」の数字ではない
ということを覚えておいて下さいね
表面利回りばかり追い求めると
思わぬ落とし穴が待ち受けています
次回は表面利回りの思わぬ落とし穴について解説
実利回りも見よう
それでは
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