こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
高利回り物件の
落とし穴
「高い利回り」だけに
捕らわれると
売れない物件を
掴む可能性がある
- 高利回り物件が欲しい
- 出口戦略？なにそれ？
- 資産形成を考えている
サラリーマンだけの収入じゃ貯金なんか出来ない！
もっと早くお金を貯めて悠々自適に生活したい！
それぞれの事情はありますが
給与が上がらない現代日本において
宵越しの金は持たない派の人よりも
資産形成をしてお金の心配せずに
安心して暮らしたい人は
多くなってますよね？
資産形成の方法は
- 支出を見直して現金で貯蓄する
- 投資や副業での不労所得を得る
- 副業の事業所得
様々な方法があります
副業として不動産投資を始めるにあたり
ここは気を付けた方がいい！
というポイントを紹介
高利回り物件は正義？
不動産投資をするなら
利回り〇%じゃなきゃ買わない！
と利回りだけで物件を探している
あなた
お気持ちは痛いほどわかります
不動産投資するなら
高利回り物件は魅力的
数千万円の物件を融資してもらっているので
有利な条件で経営したいと思うのは当然
利回りには
・維持コストを考慮しない表面利回り
・維持コストも含めた実利回り
がある
都市部で新築アパートを購入した場合
ざっくり8%～5%くらいが目安
らくだの東京と大阪の3物件の平均表面利回りは6%
都内で新築アパートの表面利回りが
10%以上だとしたら神物件！？
という感じ
維持コストを無視すれば10年で
投資額が全て回収出来る
利回りは地域など様々な条件で変わるので
楽街などの不動産ポータルサイトで
自分が持とうとしている周辺建物の
平均利回りを見るとざっくり把握出来る
「利回り」は不動産会社の営業ツール?
不動産販売会社は利回りをＰＲしがち
不動産投資＝毎月の安定した家賃が魅力
みたいなイメージありませんか？
始める前はまさにそのイメージ
理由は不動産販売会社にとって
安定した家賃収入をアピールした方が
買い手が不動産投資のメリットを
イメージしやすいから
不動産会社の販売戦略
あなたは
- 毎月10万円が確実に口座に振り込まれる
- 10年後に1000万円儲ける可能性がある
どちらに魅力を感じますか？
10年後に1000万と聞いてもピンとこないけど
毎月10万円が振り込まれると
聞いた方がイメージしやすい人の方が
多いんじゃないでしょうか
人は近い未来の利益の方がイメージしやすい
だから不動産投資を始めようとしている人も
利回り〇%以上の物件が欲しい！
という考えで物件を探しがちです
高利回り物件の方がアパート経営に関わる維持コストを家賃で賄いやすいというメリットがある
高利回り物件は魅力的
たしかに高利回り物件は魅力的です
もう少し利回りが高ければ
＝家賃収入が入ってくれば
もっと貯蓄に回せるのに
と思ったことは数えきれません
不動産投資6年目のらくだでさえアパート経営は家賃収入で見がち
利回りが低い物件に魅力は無い？
そんなことはないです
利回りが低い
＝需要があり資産性が高い
と見ることも出来る
都市圏の利回りが低い理由
主に土地の値段が地方に比べて高い
都市圏の中でも東京と大阪でさえ
土地価格に4倍近い差がある
需要があるから値段は上がっていく
値段が上がると
当然利回りは低くなる
表面利回り→「満室時」の共益費含めた家賃収入の1年間の儲け(収支)を物件購入価格で割った数字
年間家賃収入÷物件の購入価格
家賃収入50万円/年で物件価格500万なら表面利回り10％
売却益が期待出来る
需要が高まり続けているのであれば
売却益を視野に入れた投資が可能
株と同じで値上がり益を狙う
需要が高い＝
欲しがっている人がいる
ということは
高値での売却も可能
高利回り物件以外は投資対象じゃない
という方は
機会損失している可能性もある
収益物件の弱み
物件はいずれ収益を生みづらくなる
築古になると空室が目立ってくる
周りに競合物件が出来ればなおのこと
空室対策が必要
家賃下落リスクもある
維持費が年々増えていき
減価償却費による
税金面での節税メリット少なくなるので
手元に残る額が減っていく
家賃収入頼りの資産形成は難しい
物件は売却もセットで考える必要がある
投資しようとしている物件が
収益を生み出しづらくなった時に
資産性がある＝売りやすいか
考えて投資しないといけない
利回りが高くても
売れない物件を購入してしまうと
資産形成の足かせになる
まとめ
- 高利回り＝正義ではない
- 不動産投資は売却益も魅力
- 利回りが低い背景を知る
- 機会損失してませんか？
- 新築はいつか築古になる
「高い利回り」だけに
捕らわれると
売れない物件を
掴む可能性がある
将来を見据え
利回りが低いが売却益を狙える土地で
アパート経営する
言葉にするには簡単ですが
維持費がかかるので経営は楽では無い
経営資金は厚めに持っておく
経営がしっかりしていないと
入居率に安定感がない物件になる
安定経営には
- 質の高い管理会社
- 自分の経営知識
が求められる
家賃収入と売却益
両輪でうまく資産形成出来れば
あなたの夢の目標額に届く速度が加速する
物件の売りやすさも
投資の基準
それでは
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