こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「売る」力を育てる記事
高値をつけてくる仲介会社の戦略と心理
戦略に惑わされず
冷静な判断が出来る
前回記事をもう少し掘り下げて解説
前回の記事→【注目を集めたい】高額査定する不動産会社の戦略と対処法
- 販売戦略に根拠はあるか
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
覚えておいて欲しい事↓↓↓
１：一般媒介契約：複数社契約可
２：専任媒介契約：一社のみ契約可
３：専属専任媒介契約：一社のみ契約可
＊2，3の契約期間は3ヶ月間
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは
- レインズへの登録義務の日数
- 売主への報告義務の日数
が違う
- 専任媒介契約
レインズへの登録義務：7日以内
売主への報告：2週間に1度 - 専属専任媒介契約
レインズへの登録義務：5日以内
売主への報告：１週間に1度
一般媒介契約には
レインズの登録義務も売主への報告義務も無し
契約出来ればこちらのもの
専任媒介契約
もしくは
専属専任媒介契約
を取れれば
売買を委託する業者は1社のみ
という
縛りがあるので仲介会社は
専任媒介契約を結びたがります
ざっくり言うと
一般媒介のように競争原理が働かないので
業者有利な状況ということ
価格をコントロールされちゃう危険もあるね
甘い言葉だらけの販売戦略に注意
契約を結ぶ為に
トークその①
弊社であれば地元に密着しているので高値で売れるお客さんを知っています
⇒このネット時代にナンセンス
賃貸物件ならいざ知らず
収益物件なので買い手は場所を選ばない
実際、らくだも東京には住んでいないけど東京の物件を持っている
トークその②
専任なら頑張りが違います
⇒専任以外の一般も頑張って
トークその③
弊社独自ルートがあるのでこの金額で売れると思いますよ
などなど
耳障りのよい言葉をこちらに投げかけます
もちろん本当にそうかもしれませが
こちらには調べる術が無い
データとの整合性
売る前にまずは物件の周辺状況や
地価などをお調べすることをおすすめします
物件の周辺状況や地価などを調べる
参考記事→【一物五価の特徴まとめ】色々な角度から土地の価格の決まり方を知ろう
現在の状況を知らないと
相手にいいようにコントロールされる恐れがあるからです
そこまでするのが面倒だ
という人は
業者に話だけ聞いて下さい
今売れば最大価格で売れます
とか言うところもありますが
耳を貸さなくて大丈夫
需要がめちゃくちゃ落ち込まない限り
収益物件であれば
半年後もほぼ同じ査定額ですから
需要は金利や景気の状況で
変動します
理由は
投資用アパートなどの収益物件は
収益還元法で査定されることが多いから
各社から見積もり金額を聞いて
ざっくり中央値を把握
参考記事→一括査定サイト活用のすすめ
相場がわかればそこから
価格が適正かを
楽待などの収益物件を扱っている
ポータルサイトや地価データと
照らし合わせれば大丈夫です
専任媒介契約は業者のメリットも大きい
専任媒介契約ですが
売り手側のメリットとして
- 業者が頑張って売ってくれる
- 一般媒介より早く売れる傾向がある
- 問い合わせ窓口が１つですむ
といったメリットがあります
手間をかけずになるべく早く売りたい時は専任媒介や専属専任媒介がおススメ
一方
業者側のメリットは
1社だけしか契約が出来ないので他社が介入出来ず競争原理が働きません
つまり
売り出し価格を安くするのも
業者次第
もちろん
勝手に売り出し価格を安くすることはしないですが
- 今は需要がないとか
- この価格で買う人はいない
など
値下げの理由を色々と挙げて
安い価格で売り出そうとします
そういう業者は売り急いでいるかもしれないので要注意
なぜなら
業者が買いたい人を見つけた場合は
買い手からも手数料がもらえるので
自社で売り手と買い手双方から手数料が入る
収益物件は安く売り出すほど
買い手が見つかりやすい
いわゆる
両手取引が出来るので
多少物件の値段を下げてでも
買い手を見つければ
利益は多く残るからです
売買契約のルールを知っていると
なぜこの業者はこういう事を言うのだろうという背景を考える事が出来ます
売買契約の仕組みを知ることで対策しよう
それでは
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