利回り信者になってない？物件の本当の実力が分かる８項目

いい加減、利回り信者を卒業して、本当に価値ある物件に出会いませんか？

良い物件に巡り会うために、血眼で物件を探している貴方。

文字通り表面だけ見て、優良物件を判断していませんか？人も建物も中身を知らなければ、理解からはほど遠い。

特に不動産投資は株と違い、流動性が低く、すぐに売れない。まとまった利益を出すならば、数年～十数年お付き合いする投資です。

長くお付き合いするからこそ、愛せるパートナーを選ばないと後悔します。

今回は筆者の失敗から、

アパート購入前にココは見とけば良かった！という内容を厳選。

冒頭で散々煽りちらかしましたが、私も購入前は「利回り」と「立地」くらいしか拘らず、即断即決した人間です。

だからこそ、身をもって恐ろしさを知っています。

筆者の過去の過ちを追体験して欲しく無い！という思いで書きました。

物件の真の価値を知りましょう。真の価値を理解すれば、強みも弱みも見えます。

強み、弱みを知れば売却活動においても有利。

この記事が貴方にとって最良のパートナーを見つける手助けになれれば幸いです。

①利回りはあくまでも目安

不動産の収益性の判断基準の一つ。表面利回りと実質利回りがある。

表面利回り

年間家賃収入÷物件価格（土地＆建物）×100

例.500万÷１億×100＝5％

現在の物件の収益性を示す。管理費など維持費が計算されていないあくまでも目安の数字。

投資しようとしている物件がある地域で、同タイプ物件と比べ、高いのか低いのかざっくりとした指標になる。

実質利回り

（年間家賃収入-年間必要経費）÷物件価格（土地＆建物）×100

例.（500万－100万）÷１億×100＝4％

家賃から年間必要経費(維持費)を引いた利回り。実際の運営に近い数字が出る。

管理業務に関わる費用を計算している、実質利回りは必ず把握して下さい。

②実際の維持費を計算

大家側が支払う費用は管理費だけではない。

共用部の電気代、清掃するための水道代の他、消防設備点検費など、アパート経営に必要な維持費(経費)は意外と多い。

毎月の固定費を把握することが、安定経営の第一歩。

③空室、修繕費も考慮

維持費(固定費)を把握出来たら、次は変動費も計算に入れなければならない。

アパート経営は退去や設備故障で、突発的な支払いが発生する。

侮るなかれ変動費

退去が出ると

• 原状回復工事
• 入居付けの広告費（業務委託料）

の支払いが発生する。

当然空室期間中の家賃収入は0円。

原状回復工事は入居前の状態に修復する工事。退去後の部屋の状態もよるが、費用は数万～数十万。

広告費については家賃1ヶ月分～（管理会社による）。さらに、設備に不具合が出ると修繕費が必要。

手残りがいくらなのか

変動費を考慮せずに投資を始めてしまうと、出費が多くて驚く。知識０から始めた筆者が頭を悩ませた部分だ。

空室や修繕費は予測がつかないので、経営用の資金を厚めにしておいた方が良い。

とならないように。

家賃収入から諸々の支出を引いて、手残り（CF:キャッシュフロー)が出るかシュミレーションしよう。

④税金と保険の支払い

毎年の経費に固定資産税がある。不動産収入で固定資産税含めて全て賄えるのかも確認すると尚良し。

物件規模にもよるが、筆者のアパートの固定資産税の支払いは以下の通り

・東京6室2階建：25万
・大阪9室3階建：50万×2

3棟で年間125万ほど支払っている。

火災保険

保険料の上昇など、見えない部分もあるが、想定しておくことが大事。

火災保険の適応期間は10年だが、付帯されている地震保険の更新は5年。5年後、10年後に支払いがある。

賃貸経営はお金がかかる

毎月の維持費以外にも、出て行く費用があることを理解しておこう。諸々の費用を払い終えても手残りがあるなら検討の価値あり。

⑤資産性を見る

利回りはあくまで物件の価値の１つ。多面的に土地と建物の価値を知る。

• 空室頻度は？
• 人口増加しているか？
• 土地値は上昇しているか？

人の流れや賃貸需要にも注目してみよう。賃貸物件である以上、人の流れが無い場所での入居付けは厳しい。

また、銀行からの融資も下りづらい場合が多く、出口戦略上不利。

その場所、その物件に投資すべきかは利回りも含めて、様々な情報を精査した上で判断すべきです。

データから判断する

人の流れについて、筆者が参考にしているサイト。傾向を掴める。

（参考）
・転入/転出超過：総務省統計局
・地価：土地代データ/国土交通省
・世帯数：国立社会保障・人口問題研究所

購入検討している物件の地域に人は集まっているのか？土地値の推移は？どの世代が多いのか？など組み合わせる事で賃貸需要を把握出来る。

⑥皮算用の投資はギャンブル

良く調べもせず、購入を検討するのは絶対に止めて頂きたい。ダメ物件を掴んでしまった瞬間、資産形成とはほど遠い生活になる。

禄に調べもせず購入した筆者。幸いにも本業＋家賃収入で生活出来てはいるが、単なる偶然です。

賢い読者であれば、きちんと調べた上で購入しなければいけないと、理解頂けるはずだ。

⑦低利回り＝ダメ物件ではない

利回りはあくまで目安。周辺の同タイプ物件と比較してどうなのか、地域によっても変わる。

例えば、地方と都市部で同じ物件で同じ家賃であっても、地方の方が土地値が安い分、都市部よりも利回りは高くなる。

・地方：家賃500万÷土地5,000万＝利回り10％
・都市：家賃500万÷土地1億＝利回り5％

低利回りの理由を知る

低利回りなっている理由が、

1. 賃貸需要が低く、家賃を下げざるを得ずにそうなっているのか
2. 賃貸需要が高まり、土地や建物の価格上昇して低利回りになっているのか

２の場合、土地の資産価値が上がっているので融資が出やすい。売却益を狙いやすく出口戦略で有利。

家賃500万÷土地5,000万＝10％を例にとると

（１賃貸需要減による家賃値下げ）
家賃250万÷土地5,000万＝5％

（２需要が高まり、土地値上昇）
家賃500万÷土地1億＝5％

⑧売りやすさも考える

実物資産なのでいつまでも稼いでくれるとは限らない。

いつまでも家賃収入をもたらしてくれる物件も大事だが、いざ売れないでは不安が残る。

利回りが低くても、資産性があれば売却益を見込める。将来的に売れるのか？出口戦略も考えた上で投資しよう。

理想は持って良し、売って良しの物件を保有することだ。

まとめ

不動産価格が高騰している現在。

毎月安定したCF（キャッシュフロー）を生み出し続け、売却すれば爆益が出せる物件と出会える可能性は低いかもしれない。

運良くどちらも取れる場合があるかもしれないが、そんな超優良物件は初心者大家には回ってきません。

世の中には貴方の想像を絶する資金力を持った不動産投資家がゴロゴロいます。

貴方が不動産営業マンだった場合、購入するかわからない一見さんより、確実に買ってくれるお客様と仲良くしたいと思いませんか？

「そんな・・・もう、どうしていいかわからない。。。」と感じている貴方に、アドバイスさせて下さい。

• インカム狙い→家賃収入で生活にゆとりを生み出す。
• キャピタル狙い→売却益で将来の資産形成を加速させる。

筆者は東京はキャピタル（売却益）用。大阪はインカム（家賃収入）目的で購入しました。

完璧な物件は存在しません。しかし、貴方にとっての最良は必ず存在します。

良い出会いを実現するために、投資目的を明確にして下さい。貴方が真剣に取り組んだ分だけ、物件は応えてくれるでしょう。

苦労して手に入れたアパートとお別れする時に

「名残惜しいなぁ。次のオーナーとも仲良くやれよ！」と思うのか。

「あいつとは2度とゴメンだね。やっと手放せてセイセイしたわ！」と思うのか。

貴方次第です。

出来れば前者であることを願って、この記事を書きました。供に頑張りましょう。