高値売却を狙え！アパートの出口戦略を考える４つのメリット

出口戦略を甘く見てはいけません。資産を増すには、出口戦略が必要不可欠。

出口戦略は、いつ、誰に、どんな方法で売るのか、物件の売り方を考えること。

この記事では

1. 出口戦略を考える大切さ
2. 出口戦略４つのメリット

が学べます。

不動産投資をしたい人は、買うことに必死で、売ることを軽視します。

数千万以上のローン(借金)を背負ってアパート投資を始めようとしている貴方。

不動産投資は、一世一代の勝負です。勝負するからには勝ちましょう。出口戦略を考えて、FIRE(経済的自立)に近づきましょう。

売却が軽視される理由

軽視される理由は2つ

1. 将来の売却価格の予想が困難
2. 購入に必死で出口戦略を考える余裕がない

買うことばかりに目が行きがちで、売却を想定して購入する人は少ない。

出口戦略を制す者は高値売却を制す

出口戦略を考える理由は高値売却のためです。

利益が最大限残せるかは、景気の良し悪し、需要と供給などいろいろな要素が絡み合います。

運要素もありますが、利益を残す工夫は出来ます。

無策の売却は安売りの元

誰もが欲しがるアパートを持っていても、考え無しに不動産仲介会社に売却依頼しても高く売れません。

むしろ、買い叩かれて、本来の価格以下で手放す危険があります。

高く売る努力を怠るな

銀行から融資を受け、アパート投資を始めた目的は何ですか？家賃収入だけが目当てですか？

資産を増やす目的なら、どうすれば高く売れるか考えて下さい。売って儲けを出しましょう。

調べて、調べて、調べ尽くして、後は運次第という所までやって下さい。どうせなら1円でも高く売りましょう。

なんてことは無いはずです。

出口戦略を考える価値

筆者が実際に出口戦略を立てる過程で学べた事

①物件の本当の価値を知れる

保有物件の市場価値と資産価値を知ると、貴方のアパートが投資家から「欲しい物件」なのかわかります。

• 市場価値は一括査定サイトを利用する
• 資産価値は地価を調べる

方法があります。需給バランスを知り、高値売却可能か判断できます。

物件価格を知る

市場価値を知る方法としては、一括査定サイトがオススメ。

複数社から見積を取り、中央値が市場価値です。高値売却する際に市場価値がわからないと適正な売出し価格を決めれません。

ざっくりでも大丈夫。いくらで売れるのか把握し、高く売るにはどうすれば良いのか考えましょう。

物件は値付けが難しい

中央値を把握する理由は、同じ条件の建物が2つと無いからです。

数千万の開きは珍しくありません。物件価格に正解はありません。査定額は目安です。高く売るのか、安く売るのか、貴方次第です。

地価を知る

銀行が融資する際、地価や周辺地域から、物件に担保価値があるか判断します。特に路線価を判断材料にします。

路線価を含めた土地値が上がり続けている土地は、資産性があると判断され、融資がおりやすい。つまり、高値売却しやすいということです。

②高値売却の条件を学べる

高値売却の出口戦略を学ぶと、次の不動産売却にも生かせます。

勉強した分だけ経験値になり、資産形成の好循環を作れます。既に物件を買ってしまった人も遅くありません。買ってからでも学びはあります。

むしろ、保有しているからこそ、経験と学びが結びつき、知識に深みが出ます。

知識をつけて、儲けを出すのか。安売りして、資産をマイナスにするのか。貴方の努力次第です。

利益に直結するなら、学ばない理由はありません。出口戦略を考えることで、投資の軸が出来ます。

③業者の値付けに惑わされない

本当の価値を知らないと、仲介会社の値付け通りで売りに出してしまう危険があります。

最初は貴方の興味を引くために、物件に高値をつけて、媒介契約を取りにきます。

しかし、契約後は何かにつけて価格を下げる提案をしてきます。

根拠ある値付けなのか、判断するのはオーナーである貴方の仕事です。不利益にならないよう、知識が求められます。

④合う、合わないがわかる

筆者は毎月の家賃収入に魅力を感じ不動産投資を始めました。都市圏なら売れると、軽い気持ちでの購入。

1億近い新築アパートをその場で即断即決です。危険極まりなく、あまりにも稚拙な行動。

知らないからこそ、多額の借金をしてアパート購入が出来たのだと思います。

出口戦略まで考えていたら、不動産投資の怖さがわかるので、飛び込んでいなかったかもしれません。

アパート投資を深く考えずに始めた自分だからこそ、気軽に始めるのはお勧めしなません。

じっくり考えて、それでも出来そうなら飛び込んで下さい。

売却までが投資

アパート経営が不動産「投資」と名のつくものである限り、売ることを前提に考えないといけません。

投資対象が生み出す収益と、投資にかける様々なコストを天秤にかけて、判断しましょう。

言い換えれば、売却まで想定していれば、目先の利回りや家賃収入に惑わされません。

投資対象としてアリなのか、妥当性を正確に判断出来るようになります。

売却時期

いつ手放せば良いか、考える必要があります。

黒字経営(家賃収入が維持費を上回っている状態)前提ですが、長期保有すれば家賃収入が積み重なり、収益はプラスになります。

ただし、長期保有すると

自分が買うなら、築何年までの物件にお金を出すか考えると、投資判断しやすいのではないでしょうか。

リセールバリューを考える

物件を手放す一つの目安として、リセールバリューが高いタイミングで売ると良いでしょう。

比較的築年数が浅い（10年前後）の建物は買い手が付きやすく(需要＞供給）、高値売却に最適です。

リセールバリュー物件に買い手が付きやすい理由は

が挙げられます。

買う側からすれば、経営リスクが少ない物件を投資対象にしますよね？リセールバリューが高い物件は皆が「欲しい物件」です。

まとめ

高値売却出来るかは貴方の出口戦略次第です。うまくいけば資産を大幅に増やせるでしょう。

出口戦略がない売却活動は、地図無しで航海するようなもの。運良く目的地にたどり着ければよいが、最悪遭難する可能性があります。

良い船（物件）を持っていれば、必ず目的地に到着出来るとは限りません。目的地を明確し、作戦を立てて実行して下さい。

出口戦略を考えることは、不動産投資家として成長する糧です。あなたの目指す場所がFIRE(経済的自立)であれば、しっかりと取り組みましょう。