都市圏の投資用アパートを売り出す時期
- 新築で買った投資用アパートの売り時を知りたい
- アパートが一生モノの資産だと思っている
- 高値で売れる条件を知りたい

投資用に新築アパート買ったけど、いつ売るのが正解?
家賃収入に魅力を感じて始めた不動産投資家が、一度は必ず考える疑問です。
毎月安定して口座に振り込まれる家賃収入。ずっと得ていたい!!と考えている貴方。
アパートの売り時を把握してますか?
売り時を早めに知っておくと、今後の投資生活にとって必ずプラスになりますよ。
貴方のアパートがいつまでも稼ぎ続けてくれるとは限りません。特に都内のアパートは利回りが低く、競合も多い。
売り時を見失うと、安値で買い叩かれてしまい、結局は損をしてしまうこともあります。
物件の売り時を学んで、高値売却を目指しましょう。
この記事では新築で買ったアパートを高値売却する3つの要素
- 物件
- 銀行
- 景気
それぞれの売り時を学べます。
築10年前後の物件は買い手が付きやすい。
売り時を時を制する者は高値売却を制す。

今回は触れませんが、税額が短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替わったタイミングで売却を検討するパターンもあります。
売れやすいアパートの3条件

売れやすい=皆が欲しがる物件です
不動産投資では
- 経営リスクが少なく
- 節税効果が高い
物件が好まれる。
つまり、物件は築浅であるほど買い手が付きやすく、市場価値は高い。
①空室リスクが低い
②修繕リスクが低い
③減価償却期間が残っている
3つの条件を満たす物件がリセールバリューが高く、高値で売りやすい。

①空室リスクが低い
賃貸物件は、新築ほど入居率が高く、空室が出でもすぐに埋まります。
空室が目立ち、赤字が続くアパートを買おうとする人はいませんよね?
賃貸需要は人の流れで決まります。常に人が入り続ける物件は需要があります。
②修繕リスクが低い
築年数が長いとエアコンや給湯器など、様々な付帯設備が古くなり、修繕箇所が出ます。
修理しないといけないわけですが、頻発すると収益を圧迫し、赤字経営になります。補修箇所が少ない築浅物件が好まれます。
③減価償却期間が残っている
不動産投資のメリットの1つは節税効果です。木造アパートで減価償却期間が22年。
物件価格÷22年が毎年、経費として計上できます。
減価償却を終えたアパートは節税効果が薄くなり、節税目的で購入する投資家から敬遠されます。
築10年前後で売却を検討するべき4つの弱み

「え?早くない?」と思われますが、都市圏でのアパート経営ならではの弱みがあります。
- 競合物件が多い
- 利回りが低い
- 修繕費が利益を圧迫する
- 収益力が落ちる
①競合物件が多い
東京などの都市圏は利便性を求め、人が集まります。
住みたい需要に比例して住居の供給が多く、地方に比べ賃貸物件の割合が多い。
賃貸需要のある土地ほど周辺物件との家賃競争や、入居希望者の取り合いが起きやすい。
競争が激化している時こそチャンス。高値売却のコツは売り手市場の時に売ることです。
②低利回り
土地値が高いので、利回りは低くなります。返済額の割合が多く、インカム狙いの投資に不向き。
「土地値が高い」とは裏を返せば、賃貸需要が今後も高まる可能性を秘めており、売却益が期待出来ます。
③修繕費が利益を圧迫する
家賃収入は地方物件に比べ控えめ。更に築年数と共に修繕費を含む維持費がかさむ。
築古になるにつれて入居率が下がりやすく、家賃収入が減ると、自己資金で補填する場面が出てきます。
赤字経営になると買い手も付きにくいので、黒字の時期に売却を検討しましょう。
④収益力が落ちる
需要に対して供給が追いつきます。周辺に新築物件が続々と建つと、稼働率を維持するために家賃を下げざるを得ない状況になる。
自分の物件は築何年までが需要のピークなのか?買い手側の目線で見る力ことが大切です。
金融機関の決算月を狙え

アパート購入は金融機関からお金を借ります。売却のコツは融資が通りやすい決算月に照準を定めること。
決算月は3月と9月
多くの銀行の決算月は3月と9月。銀行は営業ノルマ達成の為に決算月に融資を積極的に行います。
不動産は流動性が低く、売却に数ヶ月要します。決算月を狙った売却なら、遅くとも1-2ヶ月前から売却活動を行いましょう。
売り急ぎは安値売りの原因になります。余裕を持った売却が高値売却のコツ
12月の駆け込み需要
実は12月も売れやすい。経営者の駆け込み購入が期待出来ます。
儲けすぎた経営者の節税対策、3月の確定申告を見越して需要があります。
景気で売値が変わる

景気に連動して、価格が変わります。景気が悪ければ、需要が落ち込むので価格を下げないと売れづらくなります。
10年から20年の期間でチャートを見て、不動産価格が高ければ売り時。
逆に不動産価格が安ければ買い時とみる事が出来ます。


売り時の指標として覚えておくと良いでしょう。

2008年頃から株価とREIT指数が伸びてきている。
価格が高い時の売却は注意
上昇は緩やかだか、下がるときは急激に下がります。欲張ると売り時を逃してしまう危険がある。
相場のピークを当てることは出来ません。相場格言にもあるように「頭と尻尾はくれてやれ」を意識して売却活動しましょう。


正に暴落。適切なタイミングで売る必要があることが分かりますね。
まとめ
築10年前後の物件は買い手が付きやすい。
売り時を時を制する者は高値売却を制す。
物件・金融機関・景気
それぞれに売り時が存在します。買う側の目線で自身のアパートを見て下さい。高値売却の条件が見えてきませんか?
不動産投資は長く持てば持つほど、利益が増えてくる投資ではありません。
むしろ、長く持ちすぎた事で資産が減る可能性があります。
目先の利益を追い求めて機会損失にならぬよう、「適切なタイミングで売る」ことが資産を増やす秘訣です。
都市部/駅チカ/新築木造アパートのブログを書いています。
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンの兼業大家です。
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
に詳しくなれる記事を書きます。
詳しくはこちら→プロフィール
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