いつ売ろう？建物・銀行・景気から見る新築アパートの売り時

家賃収入に魅力を感じて始めた不動産投資家が、一度は必ず考える疑問です。

毎月安定して口座に振り込まれる家賃収入。ずっと得ていたい!!と考えている貴方。

アパートの売り時を把握してますか？

売り時を早めに知っておくと、今後の投資生活にとって必ずプラスになりますよ。

貴方のアパートがいつまでも稼ぎ続けてくれるとは限りません。特に都内のアパートは利回りが低く、競合も多い。

売り時を見失うと、安値で買い叩かれてしまい、結局は損をしてしまうこともあります。

物件の売り時を学んで、高値売却を目指しましょう。

この記事では新築で買ったアパートを高値売却する3つの要素

• 物件
• 銀行
• 景気

それぞれの売り時を学べます。

売れやすいアパートの3条件

不動産投資では

• 経営リスクが少なく
• 節税効果が高い

物件が好まれる。

つまり、物件は築浅であるほど買い手が付きやすく、市場価値は高い。

3つの条件を満たす物件がリセールバリューが高く、高値で売りやすい。

①空室リスクが低い

賃貸物件は、新築ほど入居率が高く、空室が出でもすぐに埋まります。

空室が目立ち、赤字が続くアパートを買おうとする人はいませんよね？

賃貸需要は人の流れで決まります。常に人が入り続ける物件は需要があります。

②修繕リスクが低い

築年数が長いとエアコンや給湯器など、様々な付帯設備が古くなり、修繕箇所が出ます。

修理しないといけないわけですが、頻発すると収益を圧迫し、赤字経営になります。補修箇所が少ない築浅物件が好まれます。

③減価償却期間が残っている

不動産投資のメリットの1つは節税効果です。木造アパートで減価償却期間が22年。

物件価格÷22年が毎年、経費として計上できます。

減価償却を終えたアパートは節税効果が薄くなり、節税目的で購入する投資家から敬遠されます。

築10年前後で売却を検討するべき4つの弱み

「え？早くない？」と思われますが、都市圏でのアパート経営ならではの弱みがあります。

①競合物件が多い

東京などの都市圏は利便性を求め、人が集まります。

住みたい需要に比例して住居の供給が多く、地方に比べ賃貸物件の割合が多い。

賃貸需要のある土地ほど周辺物件との家賃競争や、入居希望者の取り合いが起きやすい。

競争が激化している時こそチャンス。高値売却のコツは売り手市場の時に売ることです。

②低利回り

土地値が高いので、利回りは低くなります。返済額の割合が多く、インカム狙いの投資に不向き。

「土地値が高い」とは裏を返せば、賃貸需要が今後も高まる可能性を秘めており、売却益が期待出来ます。

③修繕費が利益を圧迫する

家賃収入は地方物件に比べ控えめ。更に築年数と共に修繕費を含む維持費がかさむ。

築古になるにつれて入居率が下がりやすく、家賃収入が減ると、自己資金で補填する場面が出てきます。

赤字経営になると買い手も付きにくいので、黒字の時期に売却を検討しましょう。

④収益力が落ちる

需要に対して供給が追いつきます。周辺に新築物件が続々と建つと、稼働率を維持するために家賃を下げざるを得ない状況になる。

自分の物件は築何年までが需要のピークなのか？買い手側の目線で見る力ことが大切です。

金融機関の決算月を狙え

アパート購入は金融機関からお金を借ります。売却のコツは融資が通りやすい決算月に照準を定めること。

決算月は3月と9月

多くの銀行の決算月は3月と9月。銀行は営業ノルマ達成の為に決算月に融資を積極的に行います。

不動産は流動性が低く、売却に数ヶ月要します。決算月を狙った売却なら、遅くとも1-2ヶ月前から売却活動を行いましょう。

売り急ぎは安値売りの原因になります。余裕を持った売却が高値売却のコツ

12月の駆け込み需要

実は12月も売れやすい。経営者の駆け込み購入が期待出来ます。

儲けすぎた経営者の節税対策、3月の確定申告を見越して需要があります。

景気で売値が変わる

景気に連動して、価格が変わります。景気が悪ければ、需要が落ち込むので価格を下げないと売れづらくなります。

10年から20年の期間でチャートを見て、不動産価格が高ければ売り時。

逆に不動産価格が安ければ買い時とみる事が出来ます。

売り時の指標として覚えておくと良いでしょう。

価格が高い時の売却は注意

上昇は緩やかだか、下がるときは急激に下がります。欲張ると売り時を逃してしまう危険がある。

相場のピークを当てることは出来ません。相場格言にもあるように「頭と尻尾はくれてやれ」を意識して売却活動しましょう。

まとめ

物件・金融機関・景気

それぞれに売り時が存在します。買う側の目線で自身のアパートを見て下さい。高値売却の条件が見えてきませんか？

不動産投資は長く持てば持つほど、利益が増えてくる投資ではありません。

むしろ、長く持ちすぎた事で資産が減る可能性があります。

目先の利益を追い求めて機会損失にならぬよう、「適切なタイミングで売る」ことが資産を増やす秘訣です。