こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「売る」力を育てる記事
収益物件を高額売却する為におさえておくこと
利回り以外のアピールポイントを探す
- アピールポイントとして見るべき点が知りたい
- 保有物件に需要があるのか知りたい
- 査定額アップのコツを知りたい
- アピールポイントの探し方
- 需要と供給のバランスの判断力
- 物件をより魅力的に見せる為の工夫
一括査定サイトにて机上価格算出済み
関連記事→アパートの売却査定について
・メディア活用。気になった会社に連絡
・物件の管理会社にも声をかけた
・そのうちの1社と販売戦略を構築中
記事の思い
収益物件において
「表面利回り何%」という単語が
最重要キーワードです
なぜなら
収益性のない建物を多額の借金して買う人はいない
買い手としてはまず利回りが何パーセントあるのかに着目して物件を見ます
収益性だけの販売活動だと高額売却は難しい
土地の資産性などの他の要素でも
アピールできないか検討する事が必要
仲介会社に売却をお願いする際
売り出し価格については
周辺で似たような建物の取引実績や競合物件の利回りから判断して
利回り〇％でスタートしましょう
という話から売り出し価格が決められます
多少の希望は聞いてくれますが大体この流れ
自らアピールポイントを見つけないと利回りメインで商談が進んでいき
魅力が伝えられないまま買い手に渡ってしまうことになります
少しでも物件の評価を上げて
高額売却の為の準備をして査定に臨もう
物件の魅力を把握する
このあたりだと利回り〇％が通常の売り出し価格かもしれませんが
土地の値段が上昇してますよね？
もしくは担当者の売り出す利回りに対して
もう少し利回りを少なくしても売れませんか？
利回りは周辺物件より低いかもしれませんが資産性があります。
将来的な売却益が狙る事を押し出して売却活動し欲しいです。
ということを言える位まで
把握すれば非常に素晴らしい
加えて
周辺住民の属性（ファミリー/単身など）まで把握し
物件の需要に合う世代の方々が多く住んでいます。
空室が出てもすぐ埋まるので家賃収入も安定してます。
退去実績を見てもらえればわかります。
というような会話が出来れば
完璧ですね
相手の担当者も
この人、かなりデキる人だ
変な価格設定をしてくることはないです
利回り以外の魅力を伝えることが出来れば
値付けの段階で多少利回りで見劣りしても
興味を持ってもらえる可能性があり
高い値付けで売却することも不可能ではない
不動産に同じものは無い。アピールポイントを知ることで魅力ＵＰ
確認するべき点
データを活用し地域特性を把握
周辺環境
自治体のＨＰでその地域がどのような街づくりを計画しているのか確認
グーグルマップを活用し、周辺を散策する
一番のおすすめは現地視察し昼と夜の状況を目視する(治安や住みやすさなど）
土地値の推移
公示価格と標準価格を確認
関連記事→【公示価格】これで安心!価格の推移も分かる心強い味方について
関連記事→【標準価格】公示価格のサポート役!役割とメリットについて解説
銀行が融資しやすいか
銀行は一物五価格（土地の値段の評価）等も加味しながら融資判断している
現役の仲介会社担当者に聞くと路線価はかなり重要な要素
参考記事→一物五価の特徴まとめ
ターゲット層は明確か
売り出す価格帯によっても変わる
1億円前後だと高所得サラリーマンや医者や弁護士など士業
もっと上の価格帯の物件は富裕層がターゲットとなる場合が多い
買う目的をイメージ
収益目的(インカム/キャピタル)なのか
節税対策なのか
ターゲット層の買う目的をイメージする
買い手目線の値付けの感覚を養うことも大事
土地周辺のリスク
ハザードマップは念の為に確認
浸水や液状化の可能性も把握しておいた方が良い
仲介会社に伝える
魅力を把握した上で売却依頼する仲介会社に伝える
売り手と情報共有し代弁者として活動してくれる仲介業者を見つける
アピールポイントも含めて需要と供給のバランスを担当者とすり合せて値付け
まとめ
- 不動産に同じものは無い。アピールポイントを知ることで魅力ＵＰ
- データを活用し地域特性を把握
- 売り手と情報共有し代弁者として活動してくれる仲介業者を見つける
物件自体に収益性や資産性があることが大前提ですが
参考記事→新築、駅チカ、3大都市の魅力
せっかく良い不動産を持っていても
売却する時に市場平均よりも安くで売ってしまうと
不動産投資の醍醐味である
売買益(キャピタル)のうまみが激減します
多額のローンを背負って、リスクを取って
最終的な利益が少ないのは割に合わないですよね？
手元にしっかりと運用した利益を残す為に
綿密な販売戦略と仲介会社の協力が不可欠
参考記事→失敗しない出口戦略
自身が成長しないと、業者に足下を見られるリスクもあります
無用なリスクを避ける為にも
物件の魅力を把握しましょう
魅力を知る事が成功の秘訣
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