こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
あえて東京23区内で
投資用に
新築アパートを
購入するメリット
- 東京で不動産投資したい
- 将来に向けて貯蓄額を増やしたい
- 新築アパート投資するか迷ってる
東京の23区内でアパート経営？
高すぎて手が出ないし、
利回り低いしでメリット無さすぎ
不動産投資を始めようとして
まっさきに東京で不動産投資をする事を選択から外したあなたに見てほしい
東京23区内で新築アパート経営をする
魅力を紹介
実際に東京に新築アパートを買って
現在もアパート経営を続けている
らくだの経験をお話しします
毎月の手残りは少なく
アパート経営は
楽ではないが
耐えたその先に
1000万以上の
利益を残せる可能性を秘めている
土地価格は上がり続けています
東京の目黒区を例にとってみると
直近2年でも土地値は値上がり傾向
2年前は110万円/㎡だった土地が
今では140万円/㎡
なんと127%ＵＰ
23区内であれば上昇率に差はあるが
似たような傾向となっている
緑が国土交通省が出した土地価格
赤が実際の取引価格
2010年からはいずれも上昇傾向
将来まとまった資産を作りたい人にオススメ
毎月の家賃も少し得つつ
売却益を得て蓄財したい人に向いている
投資の目的が
- 毎月の収入を増やしたいのか
- 将来の貯蓄額を増やしたいのか
明確にしよう
東京での不動産投資は土地値の上昇傾向が続いているので
売って儲ける投資
いわゆるキャピタルゲイン(売却益)投資
売却益狙いの投資と割り切るなら買い
新築での不動産投資は築10年以内で売り出せば買い手がつきやすい
築浅物件は修繕リスクも低いし、融資もおりやすいので人気モノ
買った値段よりも高値で売りやすい
建物は新しければ新しいほど
ローンの返済が出来なくなっても物件が担保になるから
東京は土地の路線価が高く
銀行がお金を貸してくれやすい
銀行からお金を借りやすいということは
売りたい側からすれば高根で値付けしても
売れる可能性を秘めているということ
高値で売ってくれそうな仲介会社を探す
査定は高くして後から値段を下げる業者もいるから注意が必要
毎月の手取り家賃収入は控えめ
23区内の傾向として土地値が上がり続けていることから
土地＋建物代が高いので東京都以外の場所と比べて利回りが低い
2位の大阪でさえ
土地価格に4倍近く開きがある
土地と建物を合わせた金額が大きいので
毎月の返済額も大きくなり
手残りの家賃収入は少な目
土地の値段が高いので銀行からのローンが大きくなる
高利回り物件を探すなら
築古の建物への不動産投資をオススメするが
利回りの低い東京ではアパート経営出来ない？
もちろん出来ます
出来ていなかったららくだは6年もアパート経営出来ていないし
利回りが低いからと言って
すぐに投資対象から除外してしまうのは
ナンセンス
少ないながらも家賃収入を得て
アパート経営は出来る
経営出来ると言い切れる根拠
不動産投資においてどこに建物を建てるか
これが一番重要
どんなにいい建物でもジャングルの奥地にあれば住まないし
逆に超ボロボロのアパートでも街中にあれば人が住んでるでしょ？
人が集まる土地を選んでアパートを建てれば
住みたい！という需要が生れる
空室が出ても1ヶ月~2ヶ月程度で埋まるので
東京という土地がいかに賃貸需要が高いかは
上昇し続けている土地値を見ればわかる
東京は賃貸需要が高い
これが高いお金を出してでも東京に投資する
絶対的なメリット
アパート経営は人が住んで成り立つビジネスなので
需要がある限り経営は出来る！
税金の事や業務内容の把握など経営者視点でアパート経営をすることが大事
ゴミ問題など空室に繋がるリスクは取り除いていく努力は必要
東京のアパート経営は楽じゃない
人がいる限り経営は可能だが
とはいえ
経営は楽じゃない
らくだの場合は満室の手残り額が約6万円
満室時の手残り6万×12か月で
1年間で72万残せる計算になるが
あくまでも満室時であり
空室もあれば
ここから固定資産税を賄うと
結局は年間30万～20万位が純粋な手残り
毎月のまとまった家賃収入を得たいと考えている人には向かない
空室が長く続いたり
突発的に出ていく費用があるので
手持ちの資金を厚くしておくことが経営を続けるコツ
最低でも500万位は手元に残しておいた方がいい。
アパート経営は維持費がかかる
まとめ
毎月の手残りは少なく
アパート経営は
楽ではないが
耐えたその先に
1000万以上の
利益を残せる可能性を秘めている
らくだの物件なんで一概にはいえないけども
毎月の手残りは少ないが
東京23区の建物の為
空室は半年～1年に1回
6年間、維持費に自腹を切ったことが無い
利回りが低くても
経営は出来るし
何より、数年後に1000万単位の儲けが期待できるので
資産形成として投資するのはアリ
夢のある話じゃありませんか？
新築不動産投資は
未来への投資
それでは
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