こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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知識を「備える」記事
「頑張って売ります」
言葉の裏側
専任媒介契約は
仲介会社にとって
オイシイ
- 根が素直
- 高く売りたい
- 裏の意味を知りたい
あなたは物件の売却を
検討したことありますか？
業者から
ウチに任せてもらえれば頑張って売ります！
営業なら誰しも言っているフレーズです
気合いのあらわれでしょ？
おっしゃるとおりなんですが
不動産の売買については少し意味が違います
売却時に結ぶ媒介契約とは
不動産仲介会社を通じて
物件の売買を行う際には
3種類の媒介契約の中から選びます
売り手と買い手の間に仲介会社を挟むから媒介契約と言われる
１：一般媒介契約：複数社契約可
２：専任媒介契約：一社のみ契約可
３：専属専任媒介契約：一社のみ契約可
＊2，3の契約期間は3ヶ月間
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは
- レインズへの登録義務の日数
- 売主への報告義務の日数
が違う
- 専任媒介契約
レインズへの登録義務：7日以内
売主への報告：2週間に1度 - 専属専任媒介契約
レインズへの登録義務：5日以内
売主への報告：１週間に1度
一般媒介契約には
レインズの登録義務も売主への報告義務も無し
オイシイ専任媒介契約
専属専任媒介は
専任媒介契約の一種
仲介会社が結びたいのは間違いなく
一般媒介契約以外の
専任媒介契約や
専属専任媒介契約
なぜか？
一般媒介契約には無いメリット
契約できるのは1社のみ
売上げが2倍になる可能性がある
不動産売買において物件の売買が決まったら
仲介会社は売り手と買い手から
それぞれ仲介手数料
という報酬を受け取る事が出来る
つまり最短3ヶ月間の縛りがあるが
自社で売り手も買い手も見つければ
どちらからも手数料を受け取れるので
売上げが2倍になる仕組み
売り手と買い手から報酬を受け取るので「両手取引」という
専任媒介や専属専任媒介を取りたくなる
気持ちもわかりますよね？
両手取引自体がは悪いことだとは思いません
買いたい人を見つけてた報酬として
支払うべきだと思います
しかし。。。
両手取引の悪いところ
会社は業績を上げなければならない
社員も売上げに比例して給与が上がるなら
日々の営業活動を頑張ります
手っ取り早く売上を上げる方法があるなら
それを使わない手は無い
売上げ2倍の両手取引したい！
と考える
両手取引を実行する為に
囲い込みをする業者もいる
囲い込みとは
物件情報を隠し自社で顧客を見つける事
自社で売り手と買い手を
見つけれた場合は良いが
他社に情報を渡さず
広く募集しないので
買いたい人と売りたい人のマッチングが
成立しにくい
結果的に
あなたの機会損失になる場合がある
囲い込みの例
レインズに登録するのに物件情報隠せるの？
物件情報は登録しないといけないので
登録するが
別の仲介会社から
掲載物件の紹介をしたいと
問い合わせの連絡が来ても
すでに商談中なので無理です
と断るケースがある
レインズに登録していない場合は論外
あちらが立てばこちらが立たず
専任で契約してくれるなら営業活動頑張ります
とは
あなたの為に頑張って売ります！
という意味ももちろん込められていますが
実は
2倍の売上げの為に頑張って売ります！
という意味も含まれている
あなたと仲介会社の
利害が合致しているので
悪いことではないが
収益不動産は
- 売り手の利益を優先すれば
- 買い手がその分不利益を生じる
逆もしかり
これを利益相反といいます
あちらが立てばこちらが立たず
気を付けて
頑張ってくれる分にはいいのですが
多少利益を削ってでも
早く売却しようとする
仲介会社にあたった場合は
売り手にとって良い状況ではありません
なぜ早く安く売ろうとする？
収益不動産は安ければ安いほど
売れやすいので
買い手が見つかりやすい
自社で売り手と買い手を見つけた場合
両手取引出来るから
収益不動産は安く買えた方が投資効率が良い
安く売り出せばお客さんが見つけやすいので早く売れる
また
多少利益を削ってでも
素早く物件を売った方が営業マンにとって
手間が少なく早く売上げが上がる
早く売れるので
時間の節約になり
浮いた時間を別物件の売却活動に
当てることが出来る
営業マンの掌の上
両手取引がしたい営業マンは
早く売りたいので
この売り出し価格じゃ売れません
もっと値段を下げましょう
と値下げの提案をしてきます。
素人では判断不可能
営業マンが
不動産販売のプロの目線で判断して
物件の売り出し価格が高いので
適正価格まで下げるように
善意で提案してくれているのか
それとも
価格を下げて早く売却したいのか
不動産売買のシロウトでは判断できない
一つの真実
確実に言えることは
売値が安くなるという事実
例え無事に売れたとしても
あなたが
受け取る利益が少なくなる
その裏で囲い込みをして両手取引をした
仲介会社営業マンは
しっかり売上げを確保出来ています
相場観を養う
専任媒介契約と専属専任媒介契約は
1社のみとしか契約出来ないという特性上
一般媒介契約のように競争原理が働かず
価格に関しては
ある程度業者でコントロール出来てしまう
価格をいいように操作されない為には
土地を含めた物件の相場観を養うしかない
相場観を養うには
土地値の評価方法を知る事が近道
体験談
実際に一括売却査定サイトを利用して
何社か見積もりを取るなかで
営業マンと電話で話をすると
絶対聞くフレーズが
「専任媒介契約」でした
「専任がベストですが一般でも良いですよ」
と言ってくれる業者もいます
逆に
専任なら希望額で売れますよ
専任の方が高く売れると
がっつり専任媒介をPRする会社もあります
会社の風土や営業マンの営業スタイルは様々
売却依頼する際は
- 売値に根拠があるのか
- 売却戦略がしっかりしているか
絶対確認
まとめ
- 専任媒介はオイシイ
- 言葉の裏を読む
- 両手取引は曲者
- 囲い込みダメ
- 利益相反
専任媒介契約は
仲介会社にとって
オイシイ
「頑張って売ります」の裏側
仲介会社のメリットを書きました
額面通りに受け取ることなく
ああ！こういうことか
と知っているだけでも
惑わされなくなります
もちろん
あなたの希望額優先で
売ってくれる会社もありますが
仲介会社にとって
一般媒介契約以外の
専任媒介契約や専属専任媒介契約は
仕組み的にオイシイ契約
ということは覚えておいて損はないです
仕組みを知れば
カモにされない
それでは
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