不動産投資、近くでするか？遠くでするか？

投資する物件タイプは決まった。事前の勉強もバッチリ。後は始める場所だけ！という貴方。

この記事では近場と遠方、それぞれの不動産投資のメリットとデメリットを学べます。

不動産は文字通り、動かせません。土地の選定をミスすればどんなに良い物件でも、空室は出ます。

逆に需要のある土地であれば、築古アパートでも人は入ります。

不動産投資は場所を選べます。 近場と遠方での投資の特徴を知って、自分に合う投資先を見つけて下さい。

知らない土地でのアパート経営は怖いから地元のみで、と考えている人は必見。 広い視点が持てれば貴方の世界は広がります。

筆者は3棟所有していますが、1棟は遠方の東京、残り2棟は地元の大阪でアパート経営しています。

そんな筆者だから書ける内容です。 貴方の輝かしい不動産投資生活のきっかけになれば幸いです。

近場のアパート経営が最適解？

不動産投資って不安ですよね？ アパート経営は多額のローンを組んで始めます。

失敗したくない、怖い、など常に不安がつきまといます。

地元は便利

サラリーマン大家であれば物件の管理を管理会社にお任せする場合がほとんど。

ちゃんと、管理してくれているかな？と思うこともあるでしょう。

そんな不安を払拭する為に、アパートの様子を見に行ける地元は何かと便利です。

だけど、物件の選択肢は極端に少ない。

そこに需要はありますか？

東京/大阪/名古屋/福岡など人口が密集している都市圏に住んでいれば、近場投資はアリでしょう。

仮にそうで無い場合、土地勘があるからというだけで地元でアパート経営をしますか？

アパート経営は利便性、快適さなど、人が住みたくなる土地であるかが重要です。

立地は正義。遠方にも目を向ける

遠方で投資する最大のメリットは選択肢が多くなること。 不動産投資は土地選びが生命線。

例え、魅力的な建物でも、人が集まらない場所での入居付けは難しい。 賃貸需要を無視した不動産投資は退場ルートへ一直線です。

近場と遠方の特徴を把握する

近場と遠方、それぞれにメリットとデメリットがあります。

不安があるなら弱みを消せばよいだけ、不安は「知れ」ば消せる。 特徴を学びましょう。

近場の特徴

メリット

①投資判断

土地勘があり、地域特性が分かるので、投資の判断がしやすい。 人気、不人気エリアがわかるので、大怪我しにくい。

②管理と対応

物件が適切に管理されているか、今の状態がわかる。 問題が大きくなる前に対処しやすい。

問題の対処が早ければ、住人の満足度に繋がる。 結果、空室対策になる。

③入居募集への関与

管理会社に不満がある場合、入居付けが得意な地場の管理会社を探しやすい。

デメリットと対策

①選択肢が少ない

物件と土地の選択肢が少ない。 賃貸需要の多い地域だと、オイシイ物件を見つけやすいが、そうでなければ選択肢は少なくなる。

貴方の生まれた地域次第。

対策

遠方にも目を向けてみる。条件に合う物件があるなら貪欲に狙う。 投資は儲けが出ないと意味が無い。

遠方の特徴

メリット

①選択肢が多い

利回りや資産性で、希望条件に合致する物件を見つけやすい。 不動産投資は立地が命。

持って良し、売って良しの物件が見つかる可能性がある。 オイシイ物件が見つかれば賃貸経営に有利。

デメリットと対策

①投資判断

土地勘が無いので、地域特性が掴みにくく、投資判断が難しい。 土地を知らずに投資することほど怖いことはない。

遠方投資するなら現地調査して、地域特性を掴む。知らずに購入は命取り。

②管理と対応

気軽に見に行けない。管理会社頼りになる。 管理会社の対応が良くない場合、例えオイシイ物件でも空室やトラブルが頻発する可能性がある。

遠方の不動産投資において、管理会社選びは本当に大事。

③入居募集への関与

管理を任せている不動産会社を変更したい時に、入居付けに強い地場の不動産会社を探しにくい。

対策

情報収集に尽きる。

①は下見をするなど、地域特性を把握する。実際の現地調査、グーグルマップ、ネットなど検索ツールはあふれている。

②③は遠方なので、自分の見る目が頼り。それぞれ自分に合う管理会社を見つける。

積極的に関われる近場

近場投資の強みは「把握」

「買う」「持つ」に対して有利。 大怪我しにくいがオイシイ土地・物件が見つけにくい 。

条件を選べる遠方

遠方投資の強みは「選択肢」

「売る」に対して有利 。大怪我する可能性あるがオイシイ物件が見つけやすい 。

見る目を養う

近場よりも管理会社に任せる比重が大きい。 様々な情報に触れて、見る目を養おう。

（参考）
・転入/転出超過：総務省統計局
・地価：土地代データ/国土交通省
・世帯数：国立社会保障・人口問題研究所

資産性や利回りを見る際の注意

いずれも高見えしていないかを見よう。

チェックポイント は2点

• 資産性：需要がピークで今後、値崩れしないか？
• 利回り：需要が無く値下がりして高くなってないか？

実例紹介

筆者は東京１棟と大阪2棟でアパートを経営。どちらも土地勘がある。現在は大阪在住。

リスク分散目的で東京と大阪、それぞれ別の管理会社に管理をお願いしている。

会社の色が出るので、自分に合う管理会社と付き合おう。 業務委託する管理会社との付き合いは大事。

東京の管理会社

逐一報告をくれるし、対応が迅速。担当者が優秀なのでお任せ。

管理費は高い。 購入して様子を見に行ったのは１度だけ。

大阪の管理会社

少しマイペース。東京に比べると対応が遅く、自分も関わるようにしている。

管理費は安い。 ３ヶ月に１度様子を見に行く。

まとめ

遠方に拒否反応を示している貴方。柔軟な思考で投資しましょう。

目的が資産形成であれば、儲けを出せるかが最優先。

貴方の最適解が近場なのか、遠方なのか判断して下さい。 選択肢を狭め、ダメ物件に投資することは絶対にしてはいけない。

不安があるなら１つ１つ潰していけばいい。 不安を消す方法はただ一つ。勉強して「知る」だけ。 知識は不安を消してくれます。

自由な人生を送る為の資産形成。 供に頑張りましょう。