こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う力」を育てる記事
売却益想定表の実態
激甘設定
現実は甘くない！
- 俺は騙されない
- 俺は投資が得意
- 俺は知識がある
関連記事→【投資用物件を販売している不動産会社にとってカモネギな人の特徴5選】
2016年に1棟/2018年に2棟
計3棟購入した経験あり
始めに
不動産投資を始めるざっくりとした
流れとしては
- 投資用物件を扱っている会社を探す
- 資料を請求
- 資料を読んでみて興味があれば
- 営業マンと会って提案受ける
- 契約
- 購入
で不動産投資が始まります
4の説明段階で不動産投資の魅力を営業マンに語って頂くわけです
その際に
- 日本の今後の人口推移であったり
- 世帯数の推移
- 不動産投資が活発な地域 など
実際のデータを交えて
軽快なトークが繰り広げられます
一通り市場動向を説明し終わったら
実際の提案物件の話へ
その時に使用するのが
提案物件の売却益想定表です
別の会社は収益シュミレーションっていってたなぁ。
数年後に
- ローンの返済額がこれくらい減って
- 物件がこれくらい値上がりした場合
- このくらいの利益残ります
という資料です
売却後の
手残り金額を見える化
した資料だね
値上がりした場合と値下がりした場合
どちらも記載してあり
出口戦略を見据えた不動産投資家にとっては
ありがたい資料（と当時は思っていた）
期待していた理想
本当に10年後の手残りが2000万もあるんですか！？
もちろん！
景気が悪くなったりした場合は多少売り出し価格を下げて販売しますが、買った時よりも＋10％前後で売れてますよ
凄いですね！
めちゃくちゃ夢があります
5年後に手放したとしても利益1000万残ります
将来の収益を語り合いご機嫌
らくだの予想
５年後
そろそろ売却検討していこうか
試しに現在の価格が知りたくなったので
新築アパートを買った不動産会社に
売却査定をお願いしてみた
５年前と比べても土地値は上がってるし
金利も上がっていないので
最低でも買った当初の値段
8600万
で査定してもらえると予想
ローンの残債を差し引いて手残り1000万あるかな
もしかしたら
＋10％前後って言ってたし
査定額は9000万もあるかも
なぜ6年目を迎えて売却を検討するのか
というと
建物は保有期間5年を境に
税率が40%から20%に変わる
長期譲渡所得と短期譲渡所得だね
実際の現実
管理任せている物件の
査定お願いします
かしこまりました
売り出し価格は8000万円です
ん？
土地価格も上がっているし
当時と比べて金利が増えているわけでもない
そこまで景気が悪化しているわけでもない
下がる要素はないんだが・・・
むしろREIT指数は当時より
上がってるんだが
理由を聞いてみると
中古物件に力を入れてないとのこと
売れやすくするために少し安めの設定で売り出しましょう
売り急いで無いので高値で
売って欲しいのだが・・・
実際の手残りは400万でした
プラスなんでいいのはいいんですが
契約前のトークは一体・・・
設定激甘
結果は
売却益想定表通りにいかなかった
後日、一括査定サイトにて再度査定してもらいました
関連記事⇒アパートの売却査定について
そもそも設定が甘々です
よく理解していなかったらくだが悪いんですが・・・・
営業マンは夢を膨らますのが得意
営業マンとの付き合いはアパートを購入するまで
その場でいかに魅力的に見せれるかが
営業マンの腕の見せ所
まとめ
投資は自己責任。甘い話はまず疑う
あからさまな嘘は言わないが
実際のデータを交えつつ
その中に
絶妙にギリギリの事を言って
魅力的に魅せてくる感じ
理想は理想
現実を直視しよう
それでは
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