こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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さて、今日の記事はずばり
胃が痛い!!空室との向き合い方について
をコンセプトに記事を書きました
アパート経営をしていて、最も嫌なイベントにランクインするであろう
避けては通れないイベント
それが空室
空室を制する者はアパート経営を制す
と言っても過言ではないです
今回は空室が出た際の向き合い方にフォーカスしていきます
それではどうぞ
空室はツライよ
仕事中に管理会社から連絡が
らくだはいつもビクビクします
201号室の男性が来月いっぱいで転勤の為、引っ越すとの事です
ついに来たか・・・
というやりとり
アパート経営をしているかぎり
空室は絶対に出ます
新築だろうが築古だろうが、人が移動する限り空室は発生します
空室に対する備えがないと「気持ち」も「お金」も余裕が無くなります
24戸の部屋数を管理しているらくだの物件でのデータを元に書きます
部屋タイプが１Ｋ、１Ｒ、１ＬＤＫ
単身世帯向けのアパートです
参考までに
平均入居期間
3年以内に出ていく人が多いです
理由は結婚/転職/転勤などライフイベントでの退去が多い
仕事系の理由が8割、住み替えは1割もない
続いて2年以内の退去が多く、違約金払って退去されます
2年以内の退去はほぼ仕事系の理由
逆に建物が建ってからずっと住み続けて頂いている入居者もいますが、少数派
部屋タイプが1Rや1LDKの単身世帯向けのアパートは人の流れが速い
らくだは面倒くさがりなので、結婚してなかったらずっと同じ所に住み続ける派
引っ越しって費用面はもちろんですが体力面、精神面でもハードなので
イベント発生しないと住み続けちゃいます
3年前後で空室が出ると想定しておけば資金面の備えも出来ますよね
入居確定までの期間
地域差や管理会社の集客活動で差が出ます
退去日から入居日の空室期間は
東京は26日、大阪は48日
(2022年6月時点)
あくまで平均なので東京でも最長3ヶ月決まらないこともあります
ちなみに最長空室期間は半年で大阪のアパートでした
東京の3ヶ月と大阪の半年はいずれもコロナが流行っていた去年
人の移動が少なくなったことで、入居希望者が減りなかなか決まらず貯金減りました
意外だったのは
リモートワークの普及でもっと退去が出るのかな
と覚悟していたのですが
リモートワークが理由での退去は
1件もなかったです
空室が続くと管理会社的によろしくないようで空室を埋めようと頑張ります
東京と大阪の物件で違う管理会社にお任せしているのですが
どちらもの管理担当者も
入居率90％を下回るのを極端に嫌がってました
評価にかかわるとのこと
入居者が決まるまでにかかる費用
退去後に部屋を元の状態に戻す原状回復工事の請求が来ます
5万から7万の間に収まる
場合が多いです
原状回復工事について→原状回復工事
更に、新たな入居者を探してもらう費用業務委託料(広告費ともいう)として管理会社に
家賃1か月分を支払います
空室期間続けば、その間の家賃収入は０です
空室発生から入居まで2～3ヶ月はその部屋の家賃が０になる覚悟を持っておきましょう
なんやかんやで必要な費用は最低でも家賃の4か月分が必要と考えた方が良いです
らくだの物件でいうと平均家賃が7万なので
空室1室につき30万必要
と計算してます
空室が出やすい時期
人の移動が多くなる3月から4月、9月から10月が多い印象
あとは、なぜそのタイミングでの人事異動？っていう転勤がたまにあります
対策
書籍なんかでは大きく費用をかけて
- リノベーション
- 照明を変える
- 壁紙を入居者に選ばせる
- ペット可
- ＱＵＯカード配る
とか色々な対策が紹介されています
すみません
らくだはそういうこと一切やってないのであくまで参考例を上に挙げてます
今後、退去が多くなってきたら考えるかもしれません
その時は経験談と結果を書きますね
一つ言えるのは
家賃を下げるのは止めた方がいい
ということ
売却の際に査定額に影響します
収益物件の査定方法が収益還元法
(利回りで物件価格を査定する方法)の場合
家賃が下がると、利回りも下がるので売却額が安くなります
査定に興味ある方はこちら→アパートの売却査定について
安易な値下げよりも上記のように付加価値つけた方が良いという根拠ですね
まとめ
いかがだったでしょうか？
空室が出るとオーナーは嘆きます
空室になった場合
諸々の費用やいつ決まるかわからない不安があるから
コスト的にも気持ち的にも満室経営が理想
とはいえ、空室は避けれないものと覚悟するしかありません
覚悟を決めたなら、あと必要なものはそれに耐えうる体力（＝資金力）だけ
資金力があれば空室が出ても耐えられます
逆に、
空室に対する備えがないと経営する上で大変不利です
空室とは上手く付き合っていこう
それでは
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