こんにちはらくだです
ここ2週間位は、半そでだと寒いくらいだったのに暑くなってきましたね
今日はアパートの空室とそれに伴う原状回復工事のお話です
アパートの空室
4月後半と5月前半に大阪で所有するアパートに空室が出ました
2018年に購入した物件は９戸あるのですが1年から半年に1回ペースで転居、ご結婚、転職など
理由は様々ですが退去があります
１Ｋとか１ＬＤＫといった1人暮らし用のアパートについてはや地域にもよるみたいですが、だいたい3年前後住まれて退去されるのが一般的のようです
僕の持っている物件は１つ空きが出て大体２～３か月で埋まります
今回は空室出たのが2室同時は初めてだったので
家賃収入結構減っちゃうなーって感じです
常に満室状態の物件は珍しと思うので、空室はある程度出るものだと思って
アパート経営をしないと
家賃が思ったより入ってこずに苦労することあるので
余裕を持った運用をしましょう
一人暮らしの思い出
私も昔は１ＬＤＫのアパートに1人で住んでいたのですが
転職を機に一人暮らしを始めることになり、約8年住みました
住んでいる間は引っ越しを考えたことはなかったです
なぜなら、引っ越し費用もばかにならないし、次の家探すのめんどくさいし、なにより部屋の片付けが・・・
長く住み続けるほうだったんだな
結婚を機に引っ越しましたが、引っ越しって想像以上に体力使うので僕は引っ越し極力したくない派
今でも前、住んでいたアパートの近くを通ると今はどんな人が住んでいるのかなと思いを馳せます
家選びって特別なイベントなんで、住んでた場所って特別な思い入れがありますよね
原状回復工事
今日は僕が所有するアパートの原状回復工事についてのお話です
原状回復工事というと、いわゆる元の綺麗な部屋の状態に戻す工事の事を指します
内容としては
- 壁紙の張り替え
- 壁紙のクリーニング
- 部屋のクリーニング
- フローリング補修
項目をあげればキリがないですが、主に上の内容に収まることが多いです
あとは浴室の特殊洗浄なんかも良く項目として入ってきます
風呂場ってなかなか掃除が行き届かないので多分、よく入ってくるんだろうな
もれなく僕もそうでしたが一人暮らしだと特にやらないですよね
入居者由来の故意・過失分については国交省のガイドラインに基づいて入居者の方がお支払する形です
逆にそれ以外の理由で付いてしまった汚れや傷がオーナー負担となるわけです
１部屋あたり平均して５万から６万くらいのイメージですね
住んでた期間が長いほど、生活傷も増えるので補修部分が多くなり、請求額が上がります
綺麗に使ってくれる入居者は本当にありがたい
見積もり内訳が
さて、今回気になったのが見積もり項目にあったリビングのクロスの張り替え作業代です
見積もりには39mと記載がありました
工事をする部屋はリビング部分8,3畳なので約18㎡で高さが2.4ｍなので
部屋全体の壁紙を張り替えると約43ｍ必要です
今回は家具跡が付いている壁の補修代金という項目で記載していたので
補修する壁自体の㎡数は約20㎡くらい・・・
壁紙多くね？？？
という感じでした
僕のお願いしている管理会社さんは１mあたりの張替作業が大体1000円程度なので
39ｍ＝3.9万なのでバカにならない出費
ちなみに１ｍ1,000円は少し高いです
壁紙のクオリティにもよりますが頑張ればもっと安く張替が出来ますが
1,000円の中に壁紙の撤去費とか作業代が含まれているとのことなので
まあ、トータル妥当な金額なのかなと思い
僕は了承しています
コスト意識は持っておいて下さいね
実際は
壁紙の件が気になったので早速、管理会社に問い合わせ
理由を聞くと3年10か月住んでいるので部屋の壁紙を全て張り替える想定で見積もりを出したとのこと
家具跡部分って書いてなかった？
4年住んでるで壁紙全て張り替えた方が良いかと思いまして。
僕もよく火災保険を使って家の壁紙を張り替えます
直近で約5年張り替えて無かった壁紙が傷が目立ってきたので張替えお願いしました
張り替えた壁紙の横に5年使用した壁紙があったので見比べてみたのですが
タバコ吸わなければヤニ汚れもないので割と5年たっても綺麗です
僕の管理しているアパートのケースは喫煙なしで家具跡のみ付いていたので
そこだけ変えれば大丈夫でした
今回は見積通り家具あと部分のみやってね
かしこまりました
こんな、会話が繰り広げられてました
管理会社としては全て変えた方がよかれと思ってやっているので
それは一つの正解かなと思います
ここで言いたいのは
どんな請求書にしても、いわれるがままに進めるのではなく
ちきんと当事者が内容を把握した上で納得して工事を進めたほうがいいよ
という話ですね
不動産のオーナーになろうとしている方は割とこういうやり取りが頻繁にあります
しっかりと知識武装して下さい
手離しで毎月決まった家賃は入ってこないです
いわれるがままにやっちゃうと本当にコストかかります
ただ、ケチりすぎて入居者に不利になるようなことは絶対にやめましょう
要は不動産賃貸業のオーナー＝社長という当事者意識を持って
オーナーを楽しもうねということですね
今日はこの辺で
それでは
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