こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「買う」力を育てる記事
表面利回りの
思わぬ落とし穴
表面利回りだけで収益不動産を
購入することは超危険
前回記事をもう少し掘り下げて解説
前回の記事→表面利回りの重要性
- 表面利回りの思わぬ落とし穴
- 不動産投資を始めたい人
- 収益不動産を探している人
- 利回りの大切さがわからない人
前回のおさらい↓↓↓
全く同じ建物で家賃収入のみ異なる場合
- 物件①の購入額は1,000万/家賃は年200万
- 物件②の購入額も1,000万/家賃は年100万
物件①の利回りは200÷1000で20%
＝5年で購入額(1000万)を回収可能
物件②の利回りは100÷1000で10%
＝10年で購入額(1000万)を回収可能
どっちが欲しいですか？
「条件が全く同じ」であれば
②の方が確実に早く売れます
表面利回りの落とし穴
物件毎に条件が違う
不動産は全く同じ物がない
ということは
「条件が全く同じ」は
あり得ないということ
場所も違えば建物も違うし
周辺住人の世帯も全て違います
利回りはあくまでも
その場所の指標で見なければいけない
この土地の周辺の売り出し物件の利回りは大体10％だな
というように
相場観を見るための指標です
一般的に同じ建物を建てた場合は
土地の値段の関係で
- 都市部は利回りが低く
- 郊外は利回りが高い
傾向があります
都合の良い数字
売り手は物件の収益性をアピールする指標で
これほどわかりやすい数字はありません
この物件はこれだけ稼げますよ！
とアピールしているわけですから
買い手も多額のお金を投じて不動産投資を始めるので
儲けを出してくれる物件を選びたいわけです
そこで
利回り10％!!
という数字を見せたらすごくわかりやすいですよね？
売り手と買い手双方にとって都合の良い数字なのです
買う側：収益性明確で「都合」が良い
売る側：収益性PRでき「都合」が良い
ただし
ここからはちょっと違っていて
売る側にとっては
都合良く「魅せる為」の数字であることを認識していないといけない
表面利回りの注意点としては
- 「満室時」想定であること
- 「管理コスト」を含んでいない
という事を認識して下さい
１と２を甘く見てないがしろにすると
こんなはずでは・・・
ということになりかねない
コストの落とし穴
管理会社にもよりますが
管理費の相場は家賃3～5%です
実は他にも支払うコストがあります
- 管理手数料(家賃の3％～5%程度）
- 水道代(約2,000円）
- 電気(約2,000円）
- 清掃代(回数によるが1回5000円程度)
- 電球交換料(電球切れ時）
- ネット接続費(数千円)
- 消防用設備保守点検費(約2,000円）
- その他(管理会社の独自サービス)
詳しく知りたい方は
関連記事→維持コスト
実は色々な費用を支払うと
満額で家賃が入ってきても
手残りは満額の90％以下もあります
らくだの東京の物件は表面利回り5.7％だけど実利回りは4.7％だよ
管理会社に業務を委託する前に支払うコストはいくらか絶対確認しましょう
実利回りを出すことでその物件が持つ
本当の収益性が見えてきます
次回は投資に向いている物件なのか
確認する方法を解説
維持コストは絶対確認
それでは
↓↓↓よろしければ投票(クリック)お願いいたしますｍ(_ _)m
にほんブログ村
コメント