一括査定サイト活用のすすめ

GoogleAnalyticsベースでPV数は順調な伸び

TwitterやGoogleからも来て頂いて感謝

フォロワーは微増なんですがPV増えてるのは取りあえず見に来てくれた人達がいるから？

今日も子供達の寝かしつけに成功し、2日連続で打ちっぱなしへ

だから、寝る時間が遅くなる笑

嫁の目線がどこか冷たかったです・・・

昨日の売却査定について、もう少し書きたいことがあるので投稿

それではどうぞ

一括査定サイト

らくだのざっくり売却戦略に則り、テレビでもお馴染みの不動産一括査定サイトのイエウールに物件情報を入力して、机上査定してもらいました

机上査定についてはこの記事参照→アパートの売却査定について

入力画面に物件の種類やら住所を入れて行き、５分程で全部記入出来ました

意外と簡単

アパート以外の建物も査定出来るので、いくらで売れるのか資産価値知れるのでオススメ

画面はLINE形式なので、サクサク進みます

物件の評価

机上なのであくまでもざっくりな価格ではありますが買った当時の価格よりはプラスが出そう

とりあえず安心

物件のある土地はこれから住みやすくなる計画を立てていたり(地区計画地域)

都内の中古アパート市場が悪くないことも考慮されているのかな

購入する時は周辺環境や利便性など

自分がこの街に住みたいか

を一つの基準にしています

あとは、

行政の方針で住みやすい街造りをしていくことが決まっていれば価格も上がりやすいです

ちなみに5年目で査定しようと思ったのは税金が関係します

利益に対する課税

建物を売る際は、売った年の1月1日から計算して保有期間5年を境に短期譲渡所得か長期譲渡所得となり、税率が2倍変わります

らくだの東京物件は2016年12月に取得しているので2022年6月1日に売却すると2022年1月1日の計算となるので長期譲渡所得の税率が適応されますね

ちなみに短期と長期の税率は下記の通り

• 短期譲渡所得の税率：39.63％
• 長期譲渡所得の税率：20.315％

よって、収益不動産を売りに出すときは5年以上経過してから売りに出す方が多いです

ちなみに課税額の求め方はまず課税対象額(課税される額)を求めてから税率を掛けます

課税対象額＝売却金額ー(取得費＋譲渡費用)を求めて、

出た金額に長期or短期の税率を掛けます

課税額＝課税対象額×(長期or短期)税率

• 売却金額：物件の売れた価格
• 取得費：土地と建物を買った時の値段＊建物は減価償却費の分差し引いて計算
• 譲渡費用：不動産会社に支払う仲介手数料など建物を売却する時に支払った費用
• 税率：短期譲渡所得or長期譲渡所得の税率

こう書くとややこしいですが、

要は売却で儲けた分は課税しますよ

ということを覚えておけばよいです

手元に残るお金の計算方法ですが、

手元に残るお金＝売却価格－譲渡費用－課税額－ローン残債

となります

ローン残債はローンがあとどのくらい残っているか

ということですね

数字に当てはめて計算

仮の数字に当てはめてみます

物件保有期間は6年とし長期譲渡所得の税率：20.315％

• 売却金額が1億円
• ローン残債が8,000万
• 取得費が7,000万(土地・建物合わせて)
• 譲渡費用が400万(仲介手数料は売却金額の3％(300万)＊、その他費用100万)

＊本当は＋6万必要だが、計算を簡単にするために省きます

課税対象額は売却金額1億ー(取得費7,000万＋譲渡費用400万)＝2,600万

課税額は＝課税対象額2,600万×税率20.315％

およそ530万なので

手元に残るお金の計算は

売却価格1億－譲渡費用400万－課税額530万－ローン残債8,000万

1070万となるわけです

譲渡費用と課税額で以外とお金を持っていかれるんだなと

頭の隅に置くぐらいでいいです

査定額について

あくまでも収益還元法

(利回りベースで売却価格を決める査定)

かつ3ヶ月の専任媒介契約の査定なので、そのままの値段を鵜呑みには出来ないですが各社とも元々の買値以下で値段をつけてくる会社は無かったです

各社、売買契約を結ぼうと良い値で出してくるので

中央値を目安にするくらいでＯＫ

まとめ

査定してもらったのは持っているアパートの資産価値を把握する為です

毎年家賃収入が50万円入るのですぐに売りません

出口戦略(=販売戦略)としては10年以内に売ります

今すぐ売らない理由は

1年経過するごとにローンが年200万減るので、実質の手残り額が年200万増えることになるからです

ただし今の価格を維持出来ればの話

市場や金利の状況次第で今の査定額より安くなることや逆に高くなる可能性があります

値段は需要と供給で決まります

将来物件の売却を検討されてる方は定期的に査定してもらうとよいです

ただし、査定してもらった不動産会社から電話が鳴ります

ちなみにイエウールであればあまりにしつこくかけてくる業者は排除される仕組みです

来たるべき日に備えて資産価値を把握しよう

それでは

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