こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「持つ」力を育てる記事
新築物件で
サブリース契約を
お勧めしない理由
- サブリースを検討している大家
- 安定した家賃収入を得たい
- 空室に頭を悩ませている
アパート経営で1番の悩みといえば空室
都市部の築浅物件でも人の移動する時期は
1部屋から2部屋の空室が出ることはよくある
空室リスクを0にできる
と言ったらあなたは信じますか？
それが実現できる夢の仕組み
サブリース契約
めちゃくちゃエエやん！
と思った
あなた！
世の中ウマい話しには
ちゃんとウラがありますよ？
契約寸前で踏みとどまった
らくだが語るサブリースの真実
新築物件と相性最悪
安易に契約するのは
絶対NG
リスク対策がリスクの元になる可能性あり
慎重に検討
サブリース契約とは
持ってるアパートをサブリース業者に
管理してもらい手数料を引いた分の家賃を
毎月定額で受け取れる契約のこと
サブリース業者は管理会社がやっていることが多い
主なメリットは
- 家賃を受取るだけ
- 面倒な管理会社とのやり取り無し
- 実質、空室リスク0に出来る
オーナーにとって夢のような仕組み
最大の魅力は安定した家賃収入
サブリース契約したら
空室に怯えなくてもいいんだ！
不動産投資のうま味が無くなる
ぶっちゃけます
新築物件とサブリース契約の相性は最悪
理由は不動産投資の魅力である
1)家賃収入(インカムゲイン)
手数料引くとで手残り家賃はごくわずか
2)売却益(キャピタルゲイン)
売ろうとしても儲け少な過ぎて泣く
いずれも
俺の儲けはどこ行った？
ってくらい利益が出なくなる
ただでさえ
都市部の新築アパートの
不動産投資は利回りが低く
家賃収入は出にくいのに
手数料分引かれると
維持が大変になる
更に売りづらいとなったら目もあてられない。。。
魅力を捨てている
家賃収入も売却益も出ないので
安定した家賃というメリットに対して
不動産投資の魅力をポイ捨て
メリットに対してデメリットが
大き過ぎる
不動産投資の儲けで貯蓄したいならサブリース契約は悪手
アパート経営が出来なくなる!?
- 管理会社とのやりとりが無く
- 毎月安定した家賃だけを受け取れるのは
魅力的
空室を考えなくて良いのは
メチャクチャ嬉しいが
空室リスクにおびえて
リスク回避しているつもりが
サブリース自体が
リスクの種になる
らくだの物件でサブリース契約すると
手残りの家賃収入が少な過ぎて
経営が苦しくなる可能性が見えたので
契約はしなかった
本当にお話にならないレベル
潤沢な資金あってこそ
安定経営が出来る
契約しなかった４つの理由
空室が出る頻度を計算して
年間の家賃収入と
サブリース契約を結んだ時にもらえる
家賃収入を比較した時に
サブリース契約を結ばない方が
家賃収入が多かったから
手数料は驚きの２０%
サブリース会社に支払う手数料の相場は
10%から20%が一般的
満室状態の1割から2割減で
毎月賃料が振り込まれる
ただでさえ新築は利回りが低いし、手残りの家賃が少ない。
2割も取られたら固定資産税払えるか心配になるレベル
入居者サポート費用や消防点検費など毎月
別途費用請求もある
ちなみにサブリース契約せずに
管理会社に管理をお願いした場合の
管理委託料の相場は5%前後
その差はなんと4倍
サブリース会社は損しないように手数料を設定
サブリース会社は
物件の空室率から手数料を計算
空室率が高ければ手数料もお高め
定期的に家賃の改定がある
入居率が100%近いなら賃料据え置き
入居率が悪くなって家賃収入が落ちてくると
問答無用で改定(悪？)
サブリース会社の「絶対にウチは損しません！」スタンスが強い
売却時の査定に不利
アパートを売るときは収益還元法で査定
年間家賃÷物件価格で利回りを求めて売り出し価格を決める査定方法
サブリースをすると
手数料の分だけ受け取る家賃が少ないので
売却を依頼された不動産販売会社は
サブリース契約時の家賃を基準に査定する
例えると
本来であれば1000万で査定される物件が
賃料分だけ安く査定されるので
800万でしか査定されないイメージ
更にサブリース契約物件で売り出すので
買い手が付きにくい
サブリースを契約すると
解除が難しいし
解除できたとしても解約料が高いのもネック
まとめ
新築物件と相性最悪
安易に契約するのは
絶対NG
リスク対策がリスクの元になる可能性あり
慎重に検討
サブリース契約はもろ刃の剣
空室に頭を悩ませることなく
安定した家賃を受け取れる裏で
- 家賃減額の可能性
- 売却時の査定にも響く
- 買い手にも敬遠されがち
といったデメリットもある
慎重に検討しないと
リスク対策が
リスクとならないように
長い目でみて
本当に価値があるかを考える
空室リスクが怖いなら
家賃の見直しや周辺物件との差別化など
他にも出来ることがある
あなたの物件にあった経営方針を考えよう
安易に目の前の安全地帯に逃げ込むと
実は底なしの落とし穴だった
なんてことにならないように
ウマそうな話には
相応のリスクがある
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