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こんにちはー!らくだです!
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
詳しくはこちら→プロフィール
「持つ」力を育てる記事
新築物件で
サブリース契約を
お勧めしない理由
- サブリースを検討している大家
- 安定した家賃収入を得たい
- 空室に頭を悩ませている
アパート経営で1番の悩みといえば空室
都市部の築浅物件でも人の移動する時期は
1部屋から2部屋の空室が出ることはよくある
空室リスクを0にできる
と言ったらあなたは信じますか?
それが実現できる夢の仕組み
サブリース契約
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めちゃくちゃエエやん!
と思った
あなた!
世の中ウマい話しには
ちゃんとウラがありますよ?
契約寸前で踏みとどまった
らくだが語るサブリースの真実
新築物件と相性最悪
安易に契約するのは
絶対NG
リスク対策がリスクの元になる可能性あり
慎重に検討
サブリース契約とは
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/09/image.png)
持ってるアパートをサブリース業者に
管理してもらい手数料を引いた分の家賃を
毎月定額で受け取れる契約のこと
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サブリース業者は管理会社がやっていることが多い
主なメリットは
- 家賃を受取るだけ
- 面倒な管理会社とのやり取り無し
- 実質、空室リスク0に出来る
オーナーにとって夢のような仕組み
最大の魅力は安定した家賃収入
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サブリース契約したら
空室に怯えなくてもいいんだ!
不動産投資のうま味が無くなる
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/09/6927bc3c723392f225758c5c806401ca.jpg)
ぶっちゃけます
新築物件とサブリース契約の相性は最悪
理由は不動産投資の魅力である
1)家賃収入(インカムゲイン)
手数料引くとで手残り家賃はごくわずか
2)売却益(キャピタルゲイン)
売ろうとしても儲け少な過ぎて泣く
いずれも
俺の儲けはどこ行った?
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/09/image-1.png)
ってくらい利益が出なくなる
ただでさえ
都市部の新築アパートの
不動産投資は利回りが低く
家賃収入は出にくいのに
手数料分引かれると
維持が大変になる
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
更に売りづらいとなったら目もあてられない。。。
魅力を捨てている
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/09/image-2.png)
家賃収入も売却益も出ないので
安定した家賃というメリットに対して
不動産投資の魅力をポイ捨て
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メリットに対してデメリットが
大き過ぎる
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不動産投資の儲けで貯蓄したいならサブリース契約は悪手
アパート経営が出来なくなる!?
- 管理会社とのやりとりが無く
- 毎月安定した家賃だけを受け取れるのは
魅力的
空室を考えなくて良いのは
メチャクチャ嬉しいが
空室リスクにおびえて
リスク回避しているつもりが
サブリース自体が
リスクの種になる
らくだの物件でサブリース契約すると
手残りの家賃収入が少な過ぎて
経営が苦しくなる可能性が見えたので
契約はしなかった
本当にお話にならないレベル
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潤沢な資金あってこそ
安定経営が出来る
契約しなかった4つの理由
空室が出る頻度を計算して
年間の家賃収入と
サブリース契約を結んだ時にもらえる
家賃収入を比較した時に
サブリース契約を結ばない方が
家賃収入が多かったから
手数料は驚きの20%
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/09/image-3.png)
サブリース会社に支払う手数料の相場は
10%から20%が一般的
満室状態の1割から2割減で
毎月賃料が振り込まれる
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
ただでさえ新築は利回りが低いし、手残りの家賃が少ない。
2割も取られたら固定資産税払えるか心配になるレベル
入居者サポート費用や消防点検費など毎月
別途費用請求もある
ちなみにサブリース契約せずに
管理会社に管理をお願いした場合の
管理委託料の相場は5%前後
その差はなんと4倍
サブリース会社は損しないように手数料を設定
サブリース会社は
物件の空室率から手数料を計算
空室率が高ければ手数料もお高め
定期的に家賃の改定がある
入居率が100%近いなら賃料据え置き
入居率が悪くなって家賃収入が落ちてくると
問答無用で改定(悪?)
![](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/06/images-4-1-150x150.jpg)
サブリース会社の「絶対にウチは損しません!」スタンスが強い
売却時の査定に不利
アパートを売るときは収益還元法で査定
年間家賃÷物件価格で利回りを求めて売り出し価格を決める査定方法
サブリースをすると
手数料の分だけ受け取る家賃が少ないので
売却を依頼された不動産販売会社は
サブリース契約時の家賃を基準に査定する
例えると
本来であれば1000万で査定される物件が
賃料分だけ安く査定されるので
800万でしか査定されないイメージ
更にサブリース契約物件で売り出すので
買い手が付きにくい
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サブリースを契約すると
解除が難しいし
解除できたとしても解約料が高いのもネック
まとめ
新築物件と相性最悪
安易に契約するのは
絶対NG
リスク対策がリスクの元になる可能性あり
慎重に検討
サブリース契約はもろ刃の剣
空室に頭を悩ませることなく
安定した家賃を受け取れる裏で
- 家賃減額の可能性
- 売却時の査定にも響く
- 買い手にも敬遠されがち
といったデメリットもある
![らくだ](https://gottanizakki.com/wp-content/uploads/2022/05/457fa704055d99407b0eadcd71b7b1dc-1.png)
慎重に検討しないと
リスク対策が
リスクとならないように
長い目でみて
本当に価値があるかを考える
空室リスクが怖いなら
家賃の見直しや周辺物件との差別化など
他にも出来ることがある
あなたの物件にあった経営方針を考えよう
安易に目の前の安全地帯に逃げ込むと
実は底なしの落とし穴だった
なんてことにならないように
ウマそうな話には
相応のリスクがある
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