都市部の新築アパート投資のメリット
- 本業が忙しい人
- 不動産投資初心者
- 収入が安定している人
どんな物件を買えばいいかわからない。。。
不動産投資を始めたいが、物件の選択肢が多すぎて悩んでいる貴方。
新築/中古/都市部/地方/戸建て/集合/区分/木造/RCなど、不動産といっても、投資条件は様々。
自分好みの条件を組み合わせて、経営出来るのが魅力の１つ！
とはいえ、選択肢が多過ぎませんか？
今回は筆者が実際に新築からアパート経営に携わった中で見えてきた
新築/駅チカ/都市部/単身用/1棟アパートが賃貸経営に有利な点をお伝えします。
筆者は東京と大阪で3棟24室の単身者向けアパートを経営をしています。土地と併せて、新築で購入しました。
2016年からアパート経営を始め、大家歴7年目。投資条件は以下の通り
- 新築
- 駅チカ
- 都市部
- 単身用（1R/1LDK）
- 1棟アパート
貴方が特に1～5の条件で不動産投資をしたいなら必見です。
あくまで、筆者の体験です。投資に正解はありません。他の投資条件との優劣を決めるものでもありません。リスク許容度に見合った投資を心掛けましょう。
賃貸需要は人の流れで決まる。
都市部の新築アパートは人が集まりやすい。
属性、資産があれば検討してみる価値はアリ
①日本人は新築大好き
日本において「新築」は揺るぎない価値です。新築物件に人は集まります。
綺麗な方が良いというだけではなく、一般的に新しい物件の方が今の居住ニーズにマッチしている。
また、耐震基準なども見直されています。
安全性と利便性で、新しい建物の方が、快適に過ごせると想像できるからです。
貴方も全く同じ条件の部屋を借りるなら、新しい方を選びませんか？
オートロック、防犯カメラ、バストイレ別など。居住ニーズに対して物件が建築されていく。
②修繕リスクが少ない
設備が新しく、故障リスクが低い。
アパート経営をしていると、どこかしら故障する箇所が出ます。築年数を重ねれば、その傾向は顕著。
当然ながら故障箇所に比例して、修繕費用も増えます。
中古物件を格安で買えても、修繕費含めた維持費は新築よりも掛かりやすい。
不動産投資を始めたての頃は、突発的な費用や税金、維持費に驚くことばかりです。
買うことばかりを考えがちですが、ランニングコストも視野に入れて投資適格か判断しましょう。
③駅近物件は便利
都市での主な移動手段は電車です。
大阪と東京でアパートの居住経験がありますが、はっきり言って、車は不要でした。
それだけ交通網が発達しています。
駅チカって本当に便利なんです。
実際に家賃比較しても、駅チカの方が家賃は高めに設定されています。
多くの人が多少お金がかかっても、便利な暮らしを望みます。
リモートワークも増えてはいるようですが、会社に行く方はまだまだ多いでしょう。
駅から近いと何かと都合が良いですよね？
④都市部は人口密度が高い
人は都市に集まる。
利便性、ステータス、様々な理由がありますが、経済活動が活発な地域に集まります。
賃貸需要は人の流れです。
↓の図は人口密度です。東京、大阪、名古屋に赤が集中してませんか？
都市部以外で賃貸経営を始めるのであれば、人が集まる特別な「何か」が必要。
そういったアイデアや要素が無いのであれば都市部でのアパート経営をお勧めします。
企業、商業施設、学校、医療機関など人の密集している地域から施設は充実していきます。
⑤単身世帯は増加
日本の総人口は減っています。これは紛れもない事実。
住居を提供する賃貸経営において、人口減少は見過ごせ無い問題です。
そもそもアパート経営なんて、オワコンでは？と思われる方もいるでしょう。
では、世帯数を見てみるとどうでしょうか？
答え→世帯数は増えている。
- 1952年:世帯数16,967/平均世帯数4,99人
- 2021年:世帯数57,855/平均世帯数2,14人
世帯数は約3.5倍/1世帯当たりの人数は2分の1
つまり、単身ないし、２人程度の世帯の賃貸需要が増加しているのであれば、彼ら彼女らに住める部屋を提供してあげればよい。
どういった部屋タイプで経営すればいいか見えてきませんか？
⑥1棟VS区分所有
新築/駅チカ/都市部の魅力は伝わりましたでしょうか？
メリットは理解した。でも1棟なんて怖くて手が出せない。規模はやっぱり小さく始めたい！
と思われてませんか？
1棟丸ごと購入するって、メチャクチャ怖いですからね。（筆者も同じ気持ちです）
1棟投資に向いている人は、一定の空室リスク想定しながら、賃貸経営出来る人です。
１棟アパートが区分所有マンションより優れている点は以下の通り
- 〇収入0の確率が低い
- ×空室頻度
- △特色が出せる
建物の構造については区分所有であれば鉄筋コンクリート造(RC)、1棟アパートであれば木造が一般的です。
【トリビア】日本のアパートに木造が多い理由はこちらから。
〇収入0の確率が低い
複数の部屋で運用しているので空室リスクが分散されており、入居率は安定している。
都市の新築・駅チカで全室空室の確率は極めて低い。区分所有のように１部屋だけの経営だと、収入は０か１００。
空室時、いつ入居が決まるかわからない状態で、維持費だけ払い続けるメンタルはありますか？
空室時は収入０円。維持費だけ払う生活に耐えれそうですか？
答え→精神的に相当キッツイ！
×空室頻度
部屋数が多いので、空室頻度は高い。空室は常にあるものと想定しなければならない。
新築であれば、入居は比較的早く決まりやすいが、築年数が増すほど決まりにくくなる傾向がある。
大切なことは、いかに早く入居してもらえるか。入居付けしやすい物件や立地で、経営を始めることを強く薦める。立地がよければ、入居付けはしやすい。
△特色が出せる
経営は貴方次第。
物件オーナーの色を存分に出せる。こういう物件にしたい！こういう人を呼びたい！
という要望があれば、自分の裁量でカスタマイズ出来る。いわゆるコンセプトアパート。
例えば、法人のみに貸し出す、ペット可、女性のみで入居者募集などオーナーの色が出せます。全ての意思決定は貴方。
ただし、あなたの思い描く、コンセプトがマッチすればいいが、入居者を選ぶには経営はセンスが必要。経験値が無いうちは管理会社に任せておいた方が無難。
⑦投資効率で選ぶなら中古物件？
投資効率を求めるなら断然、中古物件。
新築より利回りが良く、収益性は良いだろう。(築年数に比例して修繕箇所は増える)
だが、実際にアパート経営してみてみると、兼業の初心者大家にはハードルが高いんじゃないか？というのが正直な感想です。
理由は
- 良物件を選定する眼が必要
- 中古物件を探す時間が無い
- トラブルに対応する経験値が少ない
仮に筆者が、あえて中古不動産に手を出すなら築10年以内の築浅物件しかやらない。
怖いので試金は厚めにする。
新築は始めるハードルが高いが、その後の経営は比較的楽。
中古は始めるハードルが低いが、その後のケアが大事（特に築古）という印象。
あなたは、新築と中古どちらが向いていますか？
まとめ
賃貸需要は人の流れで決まる。
都市部の新築アパートは人が集まりやすい。
属性、資産があれば検討してみる価値はアリ
不動産投資は銀行からお金を借りれる唯一無二の投資。歴史が長く、リスクがほぼ洗い出されている伝統的投資です。
さらに、管理業務も管理会社に外注出来るので
「都市部」での「単身用」の「駅チカ」「新築」「1棟アパート」経営は
忙しい貴方に最適
アパート経営は人生の選択肢を増やしてくれます。
- 本業＋不動産で蓄財速度を上げるのか
- 転職して時間的ゆとりを得るのか
貴方が思い描く理想の未来に近づきます。実際に筆者がそうでした。
今回はメリットに触れましたが、次回はデメリットについて詳しく触れます。
選択肢が多く、どんな物件を購入するのか迷っている貴方のお役に立てれば幸いです。
一緒に学んで成長していきましょう。
都市部/駅チカ/新築木造アパートのブログを書いています。
2016年に不動産投資を始めて7年目
本業はサラリーマンの兼業大家です。
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
に詳しくなれる記事を書きます。
詳しくはこちら→プロフィール
コメント