利回りが高く見えてしまう４つの罠。表面利回りの本当の見方

まだまだ、表面利回りに強いこだわりを持つ貴方。

前回の記事では表面利回りの脆さと、利回り以外に見るべきポイントを解説しました。

では表面利回りに意味は無いのか？というと、そういうわけでありません。

表面利回りには、見るべきトコロが存在します。上辺の数字だけで判断するのではなく、情報の裏側を読み解くことが重要。

表面利回りの罠に引っかからないために、正しい見方を学びましょう。

この記事では、実力以上に高い利回りになっているかもしれない４つの条件が学べます。

レバレッジを効かせるアパート投資の失敗は、一発退場がありえます。当然、経済的自由が遠のく。

一見すると、オイシイ利回りを持つ物件も、購入後はどうなるかわからない。

表面利回りのココを見て欲しい！ポイントを書きました。

この記事が貴方にとって最良のパートナーを見つけるきっかけになれば幸いです。

高見えしている条件と原因

そうなってしまう原因は大きく２つ

１家賃下落が反映されていない
２大家が需要を把握していない

今の実力を把握する

その表面利回りに根拠はありますか？利回りはあくまでも今の家賃で決まっている。

現在の入居者が出ていった際、家賃を維持出来そうですか？

募集条件の見直しが必要か？など、需要と供給が釣り合っているか考えて下さい。

需要が実態とかけ離れているデメリット

購入当初はオイシイ利回りだった物件。年数が経ち、賃貸需要に見合わない家賃設定をしていたら？

答え→めっちゃ苦労する。

入居者の募集が大変。家賃を下げるなど対策が必要です。更に家賃収入の減少は売却時の査定額にも影響します。

４つの高見え条件を知り、持っても売っても苦労しそうな物件は避けましょう。

①新築プレミアム価格

新築時の家賃のまま入居が続いており、家賃下落が反映されていない。

大家としては当初の家賃で入居し続けてくれているので、この上なくありがたいが、今後も続くとは限らない。

日本人は新築好きの為、新築時は家賃を高く設定していても入居が決まりやすい。

逆に言うと、古くなるにつれて、家賃は下落していく可能性がある。

②入居期間が長く、当時の家賃設定

長期間入居者がいるアパートは家賃下落が起こりにくく、実際よりも高い利回りが出ていることがある。

人の入れ替わりが少ないアパートへ投資する場合には覚えておいて欲しい。

安定収入を見込める可能性があるが、出て行った後の事は考えておこう。

③家賃を高めに設定している

フリーレントを付けていたり、敷金/礼金が無いかわりに、周辺物件よりも家賃を高めに設定している。

初期費用を抑えたい入居者に人気の募集条件。通常よりも高めに家賃を設定しても人が集まる。

利回りを下げたくない大家側にもメリットがある。

実例紹介

賃貸需要に応じて募集条件を設定。

東京物件も1ヶ月以上空室が続く場合は、フリーレントにして入居希望者を改めて募る。

家賃値下げは査定額に影響

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格（土地＆建物）×100　　　　

安易に家賃を下げると、利回りが下がり、売却時の査定額に影響する。

家賃を下げずに、フリーレント期間を設けて募集した方が、高値で売れる可能性がある。

値下げは周辺物件との価格競争に発展する場合もあるので慎重に。

売却益を狙うなら、家賃を下げず集客出来る方法を考えよう。

④家賃設定をミスしている

そんなことあるの？

と思うかもしれないがある

自分の物件はこのくらいの価格だろうと、周辺の家賃相場を無視して家賃設定している場合に起こる。

１物件愛に溢れており、家賃を下げたくない
２資産が潤沢にあり、空室を気にしない
３相場を見ず自分の感性で家賃設定している等

一口に大家と言っても、

１メガ大家
２地主系大家
３相続系大家
４サラリーマン大家

様々なタイプがいる。

懐事情や感性、経営スタイルは千差万別。適切な家賃設定で利回りが出ているかを見る必要がある。

周辺の家賃相場と比較しよう。

周辺物件よりも高い利回りは要確認

家賃自体は周辺よりも高いので利回りが出る。

しかし、入居が決まりにくく、空室期間が長くなるという傾向がある。

入居付けは需要と供給のバランスで成り立っている。需要を見ずに無茶な家賃設定で客付けしても、結局は周辺相場に落ち着く。

物件グレードに応じて、適切な家賃設定をしているか確認しよう。

まとめ

利回りを見るなら、実力以上の利回りではないか？を疑ってみる。

見たままの利回りではなく、需要（実力）を加味した真の利回りで見なければならない。

不動産投資は付き合いの長い投資。くれぐれも、表面利回りだけでオイシイ物件と判断しないようにして下さい。

不動産は一生を左右する大きな買い物です。飛び込む勇気も必要ですが、飛び込む前に色々な角度から慎重に判断して下さい。

メリットだけの物件はありません。デメリットは必ずあります。大事なことは強みと弱みを把握して上手く付き合うことです。

貴方に明るい未来が訪れますように。供に頑張りましょう。