不動産投資の7大リスク「負けない」アパート経営を学ぶメリット

アパート経営7大リスクはコレ⬇

投資にリスクは付き物です。不動産投資で一番やってはいけないこと

それは。。。

無知で飛び込むこと。

不動産投資のリスクをしっかり把握していて、怖がれている貴方は、アパート経営の才能があります。

賢いからこそ、不動産投資の世界に踏み出せないでいる貴方に向けた記事。

偉そうな事を言いましたが、筆者は大した勉強もせず勢いのみで不動産投資を始めました。

ですが、アパート３棟のオーナーとして6年間続けてこれました。

実力だ！なんて言う気は毛頭なく、運や立地など様々な要素が絡み合い、今の生活を送れています。

仮に「続けられた秘訣はなんですか？」と聞かれて回答するとしたら。

購入してから自分の無知に気づき

リスクと向き合い、勉強の大切さに気づいたから。

と答えます。

買う前にリスクの怖さに気づいている貴方ならきっと良い経営者になれる。

資産を築いて選択肢のある人生に近づきましょう。

一番やってはいけないこと

リスクを知らない無知な状態で、不動産会社から提案された物件を即決すること。

賃貸需要が少ない土地や部屋タイプが、投資しようとしている地域の世帯と合っていない物件は、部屋が埋まりにくい。

赤字経営の原因。借金返済に苦労した末に、多額の借金が残って退場となります。

また、出口戦略においても不利。需要のない物件は買い手にとって魅力ゼロ。

売りに出しても買い手が付きづらく、人生を掛けて投資した物件を安値で売り出すことになります。

負けない経営をする

不動産投資は勝つことよりも負けないことが重要。

負けない方法を学ぶには、アパート経営に潜むリスクを学ぶ。

理解してもリスクをゼロには出来ないが、失敗確率を減らすことは出来ます。

７大リスクと付き合う

アパート経営は、管理会社に任せておけば自動で儲かる投資ではない。

経営者としてリスクを把握しておこう。

①空室リスク

必ず出ます。間違っても満室が続くと思わないこと。新築でも２割減の家賃収入で経営を続けていけるか想定するべき。

自己資金を厚めに持っておくと心理的に余裕が生まれます。

空室は大家が一番付き合っていかなければいけないリスク。

余裕を持ったアパート経営を心掛けましょう。単身アパートであれば、2～3年で退去する方が多い。

②家賃下落リスク

周辺に同価格帯の建物が多く、物件の入居率が維持できない場合など、需要と供給が噛み合っていないと起こります。

ただし、安易な家賃引き下げはお勧めしません。家賃を下げると、利回りが下がります。

売却時の査定額に影響が出るので、家賃値引きは最終手段です。

では、どのように集客力を高めるのか？

募集条件を見直す方法があります。

短期的には痛いですが、長期で見ると空室を早く埋めた方がメリットは大きい。

③家賃滞納リスク

家賃滞納がある場合は速やかに管理会社に対応してもらう。放置すると問題が複雑化することが多い。

保証会社を付けて、審査基準を上げておくと、滞納リスクを下げる事が出来る。

④修繕費（増大）リスク

築年数に比例しリスクは高まる。長期経営する目的の投資であれば修繕費用を貯めておく必要がある。

新築アパートは導入コストは高いが、修繕が頻発する前に手放すことで、ランニングコストを抑えた経営が出来る。

⑤自然災害リスク

建物は常に自然災害と隣り合わせ、火災保険の加入は必須。

水災についてはハザードマップで水害リスク地域を把握することで、リスクを減らせる。

災害は予測不能。無保険の経営は資金が枯渇する原因になる。保険無くして安定経営はありえない。

⑥事故リスク

孤独死や病死による事故リスクは常にある。頻度は少ないが、起こると空室期間が長期にわたる場合が多い。

病死や自然死による事故リスクを避ける為に審査基準を設けなければならない。

また、事故リスクとして付け加えておきたいのが、騒音・ゴミ・住人トラブル。遭遇確率が圧倒的に高く、厄介。

アパート経営はトラブルの連続。いずれの問題も初期消火しないと空室の原因になりかねない。筆者もゴミ問題に苦慮した。

共用部のゴミの散乱は居住空間の満足度を下げ、空室の原因になる。清掃回数を増やしたり、住民のモラルに訴えかける必要がある。

ゴミ問題は住民の特定が困難なのでチラシでの注意喚起などの対策を講じる。管理会社と連携して問題を解決していこう。

⑦不動産価格下落リスク

不動産の価格は需要と供給で成り立つ。賃貸需要が少ない土地の物件売却は安値売りの原因。

徐々に土地評価額が下がっている立地でのアパート経営は、売却時に金融機関から担保価値が低いとみなされるので融資を受けづらい。

買い手側に多額の自己資金が求められるので、買い手の幅が狭くなり、売れづらい。結果、不動産価格を下げざるを得なくなる。

アパート経営は事業

オーナーである貴方が舵取りをしないと、リスクに晒され続けて、赤字経営になります。

改めて言います。投資にリスクは付き物です。対策を立てて乗り超えていきましょう。

安定経営は資産形成に有利

高い入居率を維持している物件は家賃収入が安定しており、資産が順調に増える。

売却時においても投資家にとって好材料。リセールバリューが高く、売却益が期待できます。

また、潤沢な経営資金を持っていると修繕費や原状回復工事、広告費などの突発的な費用にも対応しやすい。

安定経営こそアパート投資の最適解

貴方が不動産投資で資産を築きたいなら、安定経営を目指すべきです。

持って良し、売って良しの物件を育てましょう。

まとめ 　

一棟投資は多額の借金をし、レバレッジ効果で資産を築きます。大きな金額を投資したからこそ、受ける恩恵も大きい。

裏を返せば、経営が傾けば貯めた資金が一瞬で底をつく程の力を持っています。

だからこそ、リスクを学ぶことが重要。

経営者としてアパートに関わることが安定経営のキモです。

「管理業務を外注出来る」ことは、忙しい貴方にとって大きなメリットですが、管理会社に全て丸投げするのは絶対やめましょう。

リスクを知らない事が最大のリスク

長く経営を続ければ順調にローンが減り、売却時の利益が増えます。安定経営こそ高値売却の土台。

一緒に選択肢のある人生に近づきましょう。