こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
中古アパート投資を
検討する際に
知るべき５つのこと
- 中古アパートで不動産投資したい
- 中古物件のリスクを知りたい
- 新築よりも中古物件が良い
不動産投資において
物件を選ぶ際に悩みのが
新築を買うか中古を買うか
新築と聞くと
土地と建物を選んで投資するので
初心者にはハードルが高そう
入居者を０から募集して本当に入ってくれるのか不安
ということで
既に入居者が入っており家賃収入が見込める
中古物件を投資対象とする人も
多いのではないでしょうか
入居者をそのまま引き継ぐ形でオーナーだけが入れ替わる購入方法をオーナーチェンジという
物件の所有権を売り買いすること
確かに中古物件であれば
過去の入退去の実績も分かるし
入居者を引き継げば
来月からの家賃収入はあなたのお金
口座に今まで見たこともない
金額が振り込まれて
ウキウキになること間違いなし
中古物件一択やん！
と思っているあなたに
中古物件を買う際に気を付けておくべき
ポイントを紹介
中古アパートは
築浅だとしても
中古特有の
リスク有り
理解した上で
オイシイ物件なら検討
安いとは限らない
中古物件だから安いんだよね!?
しかも、既に入居者がいるから家賃も入るしコスパいいやん！
別に安くないよ
ええ！？
そう
一般に中古と聞くと新品よりも安い
というイメージだけど
不動産投資における
収益物件については当てはまらない
理由は単純明快
利益を生む土地と建物はみんな欲しがる
中古品でも人気の品は
値段が下がりにくいのと同じ理屈
アパートなどの収益物件の金額を出す際は
利回りベースで査定額を出す
収益還元法が使われる
なぜ安くならない？
建物は古くなって年々価値が落ちてくるけど、土地に需要があれば土地代が値上がりする
物件は土地とセットなので
むしろ需要がある土地の
上に建っている物件で満室経営してるなら
買った時よりも
値上がりしている可能性は
大いにある
中古だから安く手に入るという
一般論は成り立たない
設備機器の故障リスク
築10年位の新し目の中古物件なら設備も新しいし、修繕費もそんなにかからないよね
半分正解で半分間違いです
設備は日々古くなり
故障リスクが高まるので
築年数がたつほど故障リスクは上がる
築年数が浅い物件では故障リスクは少ないが
エアコンなどの設備は
個体差があるので
壊れる時は築浅だろうが
壊れる
- 換気扇
- 給湯設備
- インターフォン
- 照明器具
- 空調設備(エアコン）
大規模修繕にも備える
スポットで壊れる設備よりも
10年～15年周期で訪れる
建物自体の修繕費を考えたほうがよい
- 外壁塗装
- 防水塗装の塗り直し
- 外壁コーキングの再施工
古くなればなるほど修繕箇所は増える
建物全体の修繕になると
100万単位の費用も珍しくない
中古物件ゆえに買ったあとのコストは
しっかり考えておかないといけない
毎年、固定資産税も払わなきゃいけないしね
家賃収入ダウンと空室率アップ
- 空室が出てもすぐに埋まる
- 安定的に家賃収入が見込める
そんな夢の時期は以外にも短い
大阪や東京でも3年もすれば満室状態の月が続くことが珍しい
建てて間もない物件であればいざしれず
10年も経てば
入居率を維持するために
家賃を下げたりすることも考えることになる
賃貸需要が高ければ家賃を下げるリスクも少ない
年数が経過するごとに
周りに競合物件が増えたり
建物の住宅ニーズ合わなくなってくることで
空室が目立ち
儲けにくい物件になっていく
古くなりすぎると売りずらい
築浅だったとしても中古物件いつまで持つの？
築浅で購入した中古物件とて
いつかは
年季の入ったボロ物件
おもむきのある物件になる
古すぎると買う人も少なくなるので
手放すタイミングを逃さないように注意
儲けを生まない不動産は持っているだけで
維持費がかかる
売り時は逃さないように注意しよう
古すぎると買いづらい
そもそも中古の物件って買いづらいんだよね。。。
建物には耐用年数が決められており
木造アパートなら22年の法定耐用年数が決まっている
つまり
建物はまだまだ現役で使えるけども
税法上は22年を過ぎたら
価値は0円と覚えてもらえればいい
ええ！？
中古物件でもアパートなどの集合住宅を
買う場合はそれなりのお金がかかる
アパートを買う時は金融機関の融資を受けて買うのが一般的
銀行側も商売なので
税法上とはいえ価値が０円の物に対して
お金を貸すのはリスキーだと判断されがち
融資がおりづらいので
古すぎると買うのすら難しい
まとめ
中古アパートは
築浅だとしても
中古特有の
リスク有り
理解した上で
オイシイ物件なら検討
新築には新築の
中古には中古のリスクがある
リスクを知らずに投資するのは
もはやギャンブル
特徴をちゃんと掴むことが
アパート経営の第一歩
投資するなら
正しくリスクを知ろう
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