こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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知識を「備える」記事
不動産投資歴6年目が
感じる本当の魅力と
知るべき部分
手間がかかるが
家賃収入は超魅力
売却益も狙えるので
人生逆転ホームラン
狙いたい人にオススメ
- 一般論は聞き飽きた
- 現役から話を聞きたい
- リアルな声を求めている
- 都市圏
- 新築木造アパート
- ローンで購入する場合
- 管理会社が物件管理を代行
不動産投資の魅力やメリットで検索すると
どのサイトも一様に
下記のようなメリットを謳う
- 不労所得（インカム）
- 資産（キャピタル）
- 生命保険代わり
- インフレ対策
- 年金代わり
- 相続税対策
- 外注化
- 節税
こういう単語が出てくるけど
本当にそうなの？
見せて無い部分も
あるんでしょ？
モヤモヤした気持ちで過ごしている
あなた！！！
そんな疑問に
忖度無しでお答えしましょう
一般論ガン無視
不動産投資に幻滅しても知りませんよ？
良い物件の定義
- 空室がほとんど出ず
- 売るときにローン＜売却益
- 資産がプラス
売却後に資産が増えていれば
結果的に
投資として良い物件だったといえる
新築を提案する段階で
営業マンが新築物件の提案する際に
ここは凄く良い物件なんですよ！
と自信満々に提案するが
結果が出ていない段階では
まだ数字的に
良い物件かどうかはわからない
正しくは
良い物件になりそう
と言うべき
周辺状況や過去実績を話したりするけど、あくまで過去の事例であって
未来は誰にもわからない
良い物件を持てたら
- 家賃収入で貯蓄額が超加速
- 売却益で数百～数千万の儲け
投資に回したら
かなりの資産を作れる
本業＋不動産投資は
資産形成が早い
複数棟持てばある程度家賃収入に頼った生活も出来てしまう
悪い物件を持ったら
- 空室がよく発生する
- 売るときにローン＞売却益
- 資産がマイナス
毎月のローン返済を自分の貯金で賄うので
資産が減っていく
売ってもローンが０にならず資産がマイナス
長期保有すれば解決では！？
保有している間に貯めていた
お金がめちゃくちゃな速度で減る
取り返しがつかなくなる前に
撤退するのも勇気
個人的に感じる実際のメリット
毎月入ってくる家賃収入！
これがないと生活出来ない
これに限るというか
これがないと今の生活が出来ない
個人的に感じる実際のデメリット
一言でいうと手間
特に株と比較すると本当に手間
・管理会社とのやりとりある
・始めるのにハードル高い(資金面とか)
・契約までが長くて面倒
・資料を保管するのが面倒
・確定申告面倒
運用面でも
- ゴミ問題
- 家賃滞納
- 空室
- 失踪 などなど
管理会社の担当者と馬が合わない場合は超ストレス
空室による収入減については
「またか」というペースでやってくる
3棟（24戸）運用しているから
体感的には２～３ヶ月に1回
1棟あたりで換算すると
半年～1年に1回ペースくらいで空室が出る
満額家賃が入ってくる月の方が珍しい
始める為の絶対条件
- 貯蓄しておく(運転資金確保）
- 属性を高めておく
ぶっちゃけ誰でも簡単に始めれるは嘘
属性が高ければ自己資金無しの
フルローンで購入出来るかもしれないが
貯蓄が無い状態で悪い物件に当たったら
本当に人生設計が狂う
売った後は全てオーナーの自己責任
営業マンは売るまでが仕事
貯蓄は自分を守る盾
一般的には物件の購入額の
10分の1程度の頭金が必要と言われる
アパート1棟あたり
最低でも500万貯める
1棟目は土地と建物で8600万
元々、株式投資してたので1000万以上資金を確保していた
フルローンで開始出来る場合でも
絶対に資産を作っておこう
家賃収入には波があるし
固定資産税など支払う税金や突発的な費用など維持費はかかる
ぶっちゃけ普段から貯蓄出来ない人は不動産投資に向いてないし危険
らくだはフルローンで購入
投資用のお金を減らしたくなかったし、不動産投資で何が起こるかわからないから
本当に突発的な費用は良く出てくるので
フルローンで手元資金残しておくのは
大正解だった
属性を見られる
銀行から融資を受けるなら
個人の属性が重要
属性は
- 安定収入があるのか
- 勤続年数
- 年収
- 家族構成など
様々な要素から判断される
つまり
お金を貸しても
返ってくるかを見られている
まとめ
- 投資に絶対は存在しない
- 良い物件は資産形成超加速
- 悪い物件は資産形成どころじゃない
- アパート経営は手間がかかる
- それでも家賃や売却益は魅力
- 経営資金は充分に用意
- 属性も高めよう
手間がかかるが
家賃収入は超魅力
売却益も狙えるので
人生逆転ホームラン
狙いたい人にオススメ
デメリットがいっぱい出てきたが
それを覆すくらい
家賃収入は魅力的
手間を考えると株式を運用していた方が
ストレスは少ない
でも
自分で事業を興す手間を考えると
やることは少なめ
感覚的には
投資と事業の間くらいの手間
アパート経営なんで
楽して儲かるわけがない
不動産投資は売却益も狙えるから
資産形成ホームランを狙うにはいいかも
銀行からお金を借りて
大きな金額で投資出来るのが魅力
資産形成において
投資の一角として検討するのはアリ
不動産投資は
人生逆転ホームランを
狙えるかもしれない
パワーを秘めている
リスクもあるよ～
それでは
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