融資が通らない！と嘆く前に銀行から好かれる人になる３つの行動

不動産投資がしたくて、物件買いたい病を患ってしまっている貴方。

最初に断っておきますが、本記事は融資審査に通る必勝法を書いた記事ではありません！

審査が通らずアパート購入が出来ない！と嘆く貴方にまずはやって欲しいことを書いた記事です。

融資(審査)を通す方法を見たい場合はここで閉じて下さい。

さて、本題です。

アパート経営を始めたい場合、ほぼ100％金融機関とお付き合いをしなければなりません。

富裕層となれば話は別ですが、大抵はレバレッジを掛けてアパート経営を開始しようとする人がほとんどだと思います。

一般企業に勤める方であれば、尚のこと金融機関とのお付き合いは避けて通れません。

サラリーマンで大家デビューするには融資をクリアして、銀行からお金を借りなければならない。

ここが最初のハードルですね。近年は銀行の審査が厳しくなり、フルローンが難しくなっていいます。

筆者は金融機関が不動産投資に積極的な時代に新築でアパート経営を始めました。

保有している3棟全てフルローン物件なので、自己資金をほとんど使わずに手元に残せました。

なんだ！自慢かよ！という話ではなく、なぜフルローンが出来たのか？という話をしたいと思います。

もちろん、時代が良かったということもあります。

しかし、厳しくなったとはいえ、今も当時もやることは変わりません。

融資が通る人は通っているし、通らない人は通らない。

これが現実。融資してもらえる努力をするしかないんです。

情熱を持ってアパート経営に取り組もうとしている貴方の力になれれば幸いです。

相手の立場になって考えよう

問い→他人にお金を貸す際に、一番に最初に考えることは？

答え→お金を貸したら、ちゃんと返ってくるのか？

大抵は、この考えが頭に浮かびます。

金額が大きくなればなるほど、内心穏やかじゃないはずです。

結局は貸したお金が返ってくるか

銀行も同じことを考えています。

慈善事業ではありません。銀行はお金を貸して、貸した元金と利息を回収して成り立っています。

素性の分からない人にお金を貸すのはリスクでしかありません。貸す側の立場になってみれば、相手の事を良く知りたい。

もっと言えば、貸したお金はきちんと返してもらえるのか、が知りたいというわけです。

貴方がやるべきこと

大体わかりましたね？そう、お金を貸したいと思える人になればいい。

答えは単純明快。信用に足る人物だと示せれば、高確率で融資は通ります。

融資に厳しかろうが、甘かろうが、まずは信用してもらえなければ始まりません。

理解した！もう大丈夫！という人はここで読むのを止めても大丈夫。

いやいや、具体的にはどうするの？という方だけ、読み進めて下さい。

５つの融資判断基準

主な判断基準は上記５つ。

これ以外にも金融機関毎で判断基準が存在するかもしれませんが、まずは5つの基準をクリアしましょう。

①年収

年収について最低基準が設けられており、クリアしていなければ、融資審査を受けることは出来ません。

年収は高いに越したことはありません。最低でも300万は無いと、ほぼ全ての金融機関で融資を受けれません。

逆に800万以上あれば、年収面の基準はクリアできる可能性は高い。

いわゆる高年収サラリーマンは銀行としても、貸したい顧客になります。

②属性

金融機関でいう属性とはその人の社会的背景であり、経済的背景を指します。

・会社員なのか
・勤続年数は
・勤務先の規模は
・業績は安定しているのか
・配偶者や家族構成は
・自営業なのか
・自営業であっても、医師や弁護士のような安定性のある職業か、など

項目は多岐にわたります。

信頼出来る人なのか、収入が安定しているのかを判断する基準になります。

③資産状況

主に、金融資産と借入状況を見られます。

金融資産

現金だけでなく、株式や債券などの金融資産の保有状況も評価対象になります。

収入が多くても、貯蓄が出来ておらず、手元に資金が無いという状態は好ましくありません。

いくらあれば良いという基準はありませんが、全くない状態では話になりません。

借入状況

不動産投資を始めると毎月、多額の返済が発生します。別のローンがあると、返済リスクが高いと判断されます。

大きな借り入れがないほうが、金融機関の印象は良い。

資金力は、安定経営の基盤

融資対象の物件が想定通りの収益を上げれなかった場合でも、返済が滞らないかを判断する基準になります。

また、資産が多いと、その後の安定感にもつながります。アパートを支える基盤は盤石にしておきましょう。

④担保価値（収益性）

融資対象の不動産について

・どれくらい稼げそうか
・売ったら、貸したお金を回収出来るのか

を見られます。

貸す人に十分な資金余力があっても、物件自体が利益を生めそうにない場合は融資が下りる可能性は低いでしょう。

⑤経験値（信用力）

不動産の経験値も重要な要素。始めたての不動産大家に信用力はゼロです。

借入状況にもよりますが、経験者の方が優遇されます。

超シンプル。３つのやるべきこと

ここからは私の体験談。新築アパートを経営したいなら、やるべきことは超シンプル。

結局は

1お金もあって
2信用力もあって
3物件も儲かりそうだ

と判断してもらえれば良いわけです。

①貯蓄

ひたすら貯める。

筆者が1棟目を購入した際の、現金や株式など、全ての金融資産を合算すると1500万ありました。

不動産は始めるのも、お金がかかりますが、継続していくにもお金が必要。

税金や管理費、修繕費、空室時の募集費用など出ていくお金が本当に多い。

お金はいくらあっても良いです。あればあるだけ経営に安定感が出ます。

買ってからが始まり

せっかく、不動産で儲けようとしているのに、出ていくお金の心配をするなんて。。。

と思われるかもしれませんが、不動産投資は走り出したら、年単位で付き合う覚悟が必要。

その間に何が起こるかわかりません。昨今では新型コロナウイルスにより、入居付けで苦労した大家さんもいたでしょう。

かくいう筆者も流行期は空室期間が長く、資産を切り崩して、乗り切った一人です。

買うことがゴールではありません。長い目で見て投資を検討して下さい。

資金管理は必須スキル

賃貸業をされている方は総じて、お金の扱い方が上手です。上手くないと、生き残れないので、自然と扱いに長けます。

それは不動産大家にとって大切な能力。収支を管理する力が無いとあっという間に資金が枯渇します。

大家デビューする前に意識して身に付けておいた方が良い力です。

②属性を上げる

貴方が、銀行の融資に通りづらい属性であると感じるならば、転職をお勧めします。

転職が最短ルートではありますが、注意点が１つ。融資の際に勤続年数も見られるということ。

ある程度の年数勤めてから融資を受けて下さい。

筆者は20代前半に株式投資を始め、ゆくゆくは不動産を持ちたいと考えていました。

当時は属性なんて言葉も知らなかったですが、不動産を持つなら、当然お金が必要だと考え、年収400万の会社から転職。

運も味方し、一部上場企業に就職する事が出来ました。

ある程度の規模の会社に就職したことが功を奏し、融資を受ける際は、かなり印象が良かったです。

③不動産会社から買う

物件探しで頭を悩ませてる大家予備軍がたくさんいます。不動産を持ち込んでは、融資を断られる日々。。。

銀行も大家経験が無い人に融資するのはかなりリスキーだと考えているからです。

端的にいうと、信用されていない。じゃあどうするのか？答えは簡単。信用力が無いなら頼ってしまえば良い。

アパートローンに積極的な金融機関と提携している不動産会社から物件を買うのも一つの手段。

は？ふざけな！と思うかもしれんが大真面目です。

まずは始めなければ経験値も貯まらない。ましてや、信用なんてない。

不動産事業は1歩目の壁が高い。1棟目で経験を積んで、次のステップの準備と捉える。

ただし、自社で土地の仕入れ、建設、販売を一貫して行っている不動産会社が信頼できる会社なのかは大きな要素です。

信頼できる会社を選びましょう。

実例紹介

筆者は東京は株式シノケンと大阪の２棟は株式会社Robot Home（旧TATERU）から購入しました。

後者は有名な事件がありましたが、色々あって今もお付き合いさせてもらっています。

一部上場の会社でも、トラブルが起こります。会社選びは慎重に。

＊上記2社をお勧めしているわけではありません。あくまでも筆者が買った不動産会社の実例です。

まとめ

アパート経営は始めたいと思っても、すぐに始めれるものではありません。

資金力や信用力があって、初めてスタートラインに立てる投資です。

始める準備が出来たとしても、良い物件に出会えるのか、経営を続けていけるのかは別問題。

また、始めたら数千万から億単位の借金を背負うことになります。

はっきり言って、万人向けの投資ではありません。

サラリーマンでアパート経営を始めた方は、相応の苦労や背景があって大家になれた方がほとんどでしょう。

だからこそ、準備が出来た段階で、貴方のお金に関する能力は上がっています。

恐らく株式投資などの資産運用も始めているので、経済にも強くなっているでしょう。

不動産投資は始める過程で色々な学びがあります。

ここまで準備が出来たなら、走り出しても、大けがする確率は低い。共にがんばりましょう。