こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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「買う」力を育てる記事
【現在の日本】で
不動産を持つと
本当にインフレ対策になるのか
【現在の日本】では
インフレ対策に
ならない
- インフレ対策になると信じている人
- インフレ対策に魅力を感じている人
- 営業マンの言葉を信じた人
関連記事→【投資用物件を販売している不動産会社にとってカモネギな人の特徴5選】
覚えておいて欲しい事↓↓↓
正式名称：インフレーション
物価が上がり続ける状態のこと＝お金の価値が下がること
*インフレーションの反対デフレーション
１物価と共に不動産価格上昇
２借入金の実質価値が目減り
３資産価値が下がりにくい
４家賃が上昇する
超重要!実際のお話
１から４のインフレ対策は
いずれも理論としては正しい
インフレが進んだ場合には
正しく機能してくれると信じる
「が」
- 現在の日本
- 個人レベル
で見た時に
本当にインフレ対策になるのか
インフレメリットを享受出来るか
物件を持っている立場として
実際どうなのかを解説
実際のお話
営業マンが言う
インフレ対策になりますよ！
正しくは
(インフレが進んだら)
インフレ対策になりますよ！
となる
これからどんどんインフレが進むような話し方するんだよね
超ゆるやかにインフレは起こっていっていますが・・・
物価と共に不動産価格上昇の実際
土地と建物の価格も連動して上がる
については
そもそも1990年代から
物価はほぼ横ばい
インフレにより物価上昇が起こらないと
起こりようがない
多少のインフレが起こっても物件の価格上昇は見えずらい
また
収益物件の査定については
利回りをベースとした
収益還元法にて査定される
売却価格については
- 周辺の物件の利回り
- 売り出し状況
- オーナーの都合
- 景気の良し悪し
- 金利 など
様々な要素が絡みあい
需要と供給によって決まる
平均利回りが8％の地域で
利回り４％で売り出しても
だれも見向きもしないよね
インフレが起こったとしても
そのまま物件価格が上昇するとは考えずらい
インフレ率＋2％上がったから売り出し価格＋2％しましょうとは誰も言わない
多少はメリットは受けれるかもしれないけどね
借入金が目減するの実際
借入金(ローン)の「実質」価値が減る
については
世の中にお金の供給量が増える
入ってくる収入は連動して増える
ローンの元金は変わらないので
収入が増えた分で
借金返済しやすい
という理論
お金の量が増えてもこちらに回ってこなければ成り立たない
収益物件では
収入が増える=家賃収入が増える
ということなので
賃上げをしないと話が始まらない
賃上げと更新料の請求は空室に繋がる恐れがあり結構リスキー
インフレだろうが気軽に上げるのは恐ろしい。。。
賃上げは出来ないけど
年収アップが期待できる
日本人の平均年収はバブルを最高額として
下降気味。。。
最近は少しは上がっては来ている
資産価値が下がりにくいの実際
現金よりも価値が下がりにくい
については
建物には耐用年数が決められており
- 木造の場合は22年
- 鉄筋や鉄骨造は47年
時間をかけて価値が0になっていく
急激なインフレはメリットがある
裏を返せば
急激なインフレ無ければメリット少なめ
今後の日本において
急激な物価上昇が起こるのかは不明
1990年代から現在まで
約30年間物価は横ばい
急激なインフレが起こっていないのであればお金の価値もさほど下がっていない
家賃が上昇しやすいの実際
物価が上がれば家賃も上がるのは確かだが
家賃を上げるという前提
- 人口の流入・流出数
- 周辺物件の家賃相場
- 退去後の次回募集時
売買価格と同じで
需要と供給によって決まる
インフレだろうが気軽に上げるのは恐ろしい。。。
賃上げは
空室を加速させる可能性があり
諸刃の剣
家賃をアップさせる時は
覚悟を持って臨んでね
家賃は周辺建物との兼ね合いで決まる
まとめ
- 多少のインフレが起こっても物件の価格上昇は見えずらい
- お金の量が増えてもこちらに回ってこなければ意味がない
- 急激なインフレ無ければメリットは少なめ
- 家賃は周辺建物との兼ね合いで決定
【現在の日本】では
インフレ対策に
ならない
「不動産を持つことはインフレ対策になる」
この理論は正しいが
個人でその恩恵を受けれるかは別話
むしろ
個人レベルでは
インフレメリットを享受することは難しい
インフレになっても
家賃や取引価格は周りの影響を受けて
ゆるうやかに進んでいく
すぐにメリットを享受出来るわけではない
ゆるやかにメリットを受けるので
保有時にインフレ対策になるかはわからない
インフレ対策に
メリットを感じている人は少し立ち止まろう
それでは
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