こんにちはー！らくだです！
2016年に不動産投資を始めて6年目
本業はサラリーマンをしております
東京と大阪に計3棟の新築木造アパート所有(管理戸数24戸)
購入から、管理会社とのやりとりなど一通り経験し、現在1棟目の販売戦略を練っている最中
アパート経営に必要な
「買う」「持つ」「売る」「備える」
力を育てるブログ
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情報を「備える」記事
不動産ニュースから
読み解くことと
らくだの個人的対応
(根拠付き）
現時点では静観
情報を仕入れつつ
最悪に備える
- 不動産投資家
- 収益物件を売る予定
- 収益物件を買う予定
情報の宝庫
7月のリベ大お金のニュース見た際に
気になる不動産投資の情報が
不動産のニュースは１１分３０秒あたりから
【トレンド】REITに15年ぶり業務停止命令、不動産市況に悪化のサイン←動画の概要欄から飛べるよ
リベラルアーツ大学は情報の宝庫です
気になるニュース
7月15日のヤフーニュースにて
親会社が子会社に親会社の物件を
高値で買わせた
それに対して金融庁が
投資家を裏切る行為とすごく怒った
という内容
高値で売ることの何が悪い？
感覚的にぼったくり商品を買わせたのは悪い事はわかるけど
利益は還元されているんだよね？
利益は還元されているけど
コスパの超悪い投資になっている
いわゆる
高値掴みをした(させられた）状態
例えば
あなたが投資に回せる予算を
10万円持っていたとして
- 1万円預けて1000円利息がもらえる銀行
- 10万円預けて1000円利息がもらえる銀行
どっちに預けたいですか？
同じ利息なら1万円の方ですよね
なぜなら
投資効率が良い＝収益性が高い
ともいえる
・1万円預けて1000円利息がもらえる
⇒利回り１０%
・10万円預けて1000円利息がもらえる
⇒利回り 1％
その差は１０倍
さらに言うと
しかも1万円預けて利回り１０%の銀行なら
手元の残り資産9万円を
１，他の投資に回すことも出来る
２，残り9万円を全て預けて1万円の利息を受け取る事も出来る！
投資は手元に試金が残っていれば選択の自由がある
自由を奪った罪は重い！
ということ
投資家から集めた信頼(お金）を裏切る行為に
対して金融庁が怒った
REITの問題点
利益相反になりやすい
利益相反とは
一方の立場で利益になるが
別の立場では不利益になること
収益を生み出す不動産の売買に対しておこる
投資家はなるべく安く買いたい
⇒安く買えれば収益性が良い＝コスパ良いから
一方の企業側は
なるべく高く売りたい
⇒売り上げ上がれば業績が伸びる
高く売りたい売り手→企業側
安く買いたい買い手→投資家
今回の問題は
利益相反の典型例
あっちを立てればこっちがたたない
収益物件の売買は
どちらもWinWinの関係が成り立ちづらい
だからお互いが納得するところを探す
本来は
売り手と買い手の需要と供給が合致して
値段が決まるので
絶対に操作してはいけない
見えてくる懸念点
許せない
と怒ってばかりはいられない
これをした背景を考えよう
価格操作してまでしたかったこと
リスクを犯してまで業績を上げたかった？
なぜ？
考えられるのは２つ
- 会社事態の業績が悪い
- 不動産市場全体が転換期に来ている
20013年から右肩上がりだった
この事件を不動産市場の
「兆し」と見るか。。。
さらに景気はどうなるのか気になるところ
らくだの対応
アパートを直ぐ手放す？
とりあえず様子見します！
１情報が少なすぎる
２不動産の価格変動は緩やか
３経験上、狼狽売りした時は負けてる
理由は以下の通り
１判断材料が少なく、なんとも言えない
２株のようなペーパーアセットと違い、
土地/建物自体に価値があるので
価格の変動は緩やか
３焦ったら負け
狼狽買い、狼狽売りで勝てた試しがない
最悪、需要が急落したら
売りやすくなるまで待ち
結局、何もしないんかい！
何もしないけど
気持ちの準備は大切
知らない状態で持ち続けるのと
知っている状態で持ち続けるのとでは
雲泥の差
そうなった時に備えておける
まとめ
- リベ大で情報を仕入れる
- REITは利益相反
- 「兆し」なのか
- 焦ると良くない
- 備える
現時点では静観
情報を仕入れつつ
最悪に備える
対策はひとそれぞれ
- 早めに売る人
- 持ち続ける人
- 好機とみて現金を多く持つ人
100人いれば100通りの対応がある
共通して言えるのは
常にアンテナを張って情報感度を高める
情報が多ければ、色々見えてくるし
予測精度も上がる
情報を征す者は
投資を征す
それでは
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